Har naboen oppført et bygg i fellesarealene i sameiet, slik at det er til ulempe for deg eller andre naboer? Slik finner du ut hva som er lovlig, og om det er noe du kan gjøre med det.
Hva er lovlig? Hovedregelen
Utgangspunktet er at alle seksjonseierne i et eierseksjonssameie har lik rett til å bruke fellesarealene. Det betyr som hovedregel at ingen seksjonseier har rett til å ta seg til rette på fellesareal hvis det går ut over de øvrige naboene. Det kan likevel være en rekke forhold i det enkelte sameie som endrer på dette utgangspunktet.
|
Inndelingen av areal
I et seksjonert sameie er alt areal inn i tre typer:
Den enkelte seksjonseier har enerett til å bruke sin seksjon. Seksjonen omfatter en bruksenhet, det vil si både hoveddel og eventuelt tilleggsdeler. Hoveddelen omfatter alt areal innenfor boligen eller leiligheten.
Seksjonen kan også omfatte et eller flere tilleggsdeler – som for eksempel kjellerbod eller et nærmere avgrenset uteareal. Hoveddel og tilleggsdel utgjør til sammen det seksjonerte areal. Fellesareal omfatter alt det øvrige areal, som ikke faller inn under hoveddel og tilleggsdel. Tips: Hvordan inndelingen er for ditt sameie kan du finne i seksjoneringsbegjæringen |
Unntak fra hovedregelen
Eierseksjonsloven åpner for å gi seksjonseiere enerett til fellesareal på visse vilkår. Enerett betyr at deler av fellesarealet kan disponeres eksklusivt av seksjonseier på samme måte som om arealet skulle ha tilhørt deres seksjon.
Det kan være individuelle forhold som kan gi grunnlag for en slik enerett. For å få en slik enerett kreves det et særskilt grunnlag. Et slik grunnlag kan for eksempelvis være at en eier har en avtale, som er vedtatt på en gyldig måte, eller at det er blitt vedtatt i vedtektene.
Les også: Ny lov om kjøp og salg av fast eiendom trer i kraft – dette betyr det for deg
Midlertidig vedtektsfestet enerett
Eierseksjonseiets årsmøte kan med et kvalifisert flertall vedtektsfeste at en eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealet i inntil 30 år. Vedtektene kan fastsette nærmere regulering av eneretten, for eksempel at seksjonseieren er ansvarlig for vedlikehold, og plikter å dekke kostnader ved bruk av arealet.
Loven åpner altså kun for midlertidige eneretter til fellesarealene. Det finnes imidlertid eksempler på at eneretter kan stiftes gjennom avtale, og at de da kan være varige.
Avtalebestemte enerett
Den første eierseksjonsloven trådte i kraft i 1983. Mange eneretter i fellesarealene ble derfor avtalt eller vedtatt lenge før eierseksjonssameiet ble særskilt regulert. Det er lagt til grunn i rettspraksis at eierseksjonsloven ikke griper inn i denne typen etablerte eneretter. I praksis betyr det at man i visse tilfeller kan stå ovenfor gamle eneretter, stiftet før 1983, som fortsatt er gyldig i dag. Erfaringsvis møter man her ofte vanskelig bevisspørsmål - ikke bare om rettens eksistens og innhold, men også om den var ment å være midlertidig eller varig.
Tips: For å unngå diskusjon eller tvilsspørsmål bør eneretter tas inn vedtektene, eller sikres ved at det aktuelle arealet reseksjoneres som tilleggsdel.
Les også: Eierseksjonsloven – mer fleksibilitet for utbygger
Hva kan du gjøre?
Tar naboen seg til rette på fellesarealet uten nærmere avtale eller vedtak, og bygger i strid med seksjoneringsbegjæringen, så kan styret i sameiet kreve at arealet tilbakeføres uten kostnad for sameiet.
Oppdager styret byggearbeid som pågår, kan styret fremme krav om at arbeidet skal stoppes ved begjæring til tingretten om midlertidig forføyning. Hvis tiltaket er ulovlig etter plan- og bygningsloven, kan også styret melde forholdet til kommunen.
Er du usikker på om naboen bygger ulovlig eller har spørsmål til hvordan styret bør går frem, søk gjerne veiledning hos en advokat før du tar saken videre.
Magnus Legal har inngående kunnskap om eierseksjonsloven, og vi gir gjerne råd om hvordan din sak kan løses.
Vil du vite mer? Kontakt oss gjerne i dag for en uforpliktende samtale!