De to viktigste lovendringene er at ervervsbegrensningen av boligseksjoner vil omfatte indirekte erverv, og at kortidsutleie begrenses. Lovendringen fastsetter også mindre endringer i reglene om eierskiftegebyrer og vedtekter.

Indirekte kjøp blir rammet av ervervsbegrensningen

Etter gjeldende eierseksjonslov kan ingen kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme sameie. Men i praksis har profesjonelle aktører omgått denne regelen ved indirekte erverv. Et eksempel på indirekte erverv er at flere selskaper i samme konsern anskaffer boligseksjoner, eller at en privatperson overtar seksjoner av nærstående, slik at de indirekte blir eier av flere enn to seksjoner.

Fra 2020 blir indirekte erverv omfattet av ervervsbegrensningen. I den nye bestemmelsen er det regulert hva som skal regnes som indirekte erverv. Bestemmelsen viser til aksjelovens definisjon av konserner og nærstående, og vil dermed være til hinder for at en privatperson eller et selskap anskaffer boligseksjoner gjennom andre selskap, datterselskap eller nærstående. Erverv av aksjer eller aksjeandeler i et selskap som eier boligseksjoner er også omfattet av forbudet.

Les også: Derfor bør du følge opp leiekontrakten

Ikke tilbakevirkende kraft

Regelen om indirekte erverv skal ikke virke tilbake i tid. Det vil si at eksisterende eierselskap, overdragelse av et selskap eller salg av aksjer i et selskap, som ved ikrafttredelse av lovendringen eier flere enn to boligseksjoner i et sameie ikke blir rammet. Grunnen til dette er at salg eller overdragelse i slike tilfeller ikke medfører endring i maktforholdet mellom eierselskapet og de øvrige seksjonseierne.

Lovendringen vil videre ikke få virkning for avtaler om kjøp som er gjort før 1. januar 2020, selv om overtagelse av seksjonen først finner sted etter denne dato.

Finn ut mer om hvordan eiendomsteamet i Magnus Legal kan hjelpe deg med fast eiendom.

Håndheving

Kartverket har hjemmel for å nekte tinglysning av erverv som er i strid med den nye begrensningen. Kartverket vil imidlertid ikke ha mulighet til å foreta inngående prøving av indirekte eierskap. I praksis er det dermed styret i sameiet som vil håndheve forbudet.

Les også: Dette kan du gjøre når forbruker reklamerer på feil eller mangler i byggeprosjektet

Begrensning i adgangen til å drive korttidsutleie

Hovedregelen etter gjeldende eierseksjonslov er at eier fritt kan leie ut sin egen seksjon. De siste årene har de digitale delingsøkonomiplattformene som for eksempel Couchsurfing og Airbnb skapt en markant økning av privat korttidsutleie av boligseksjoner. Dette har medført behov for å innføre strengere regler for slik utleievirksomhet.

Etter lovendringen vil korttidsutleie av hele boligseksjoner i mer enn 90 døgn årlig ikke være tillatt. Kortidsutleie er i loven definert som utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Kortidsutleie av deler av en boligseksjon er unntatt når eieren selv benytter seg av den resterende del av boligen, for eksempel ved utleie av ett soverom.

Begrensningen kan fravikes

Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene, og kan settes til mellom 60 og 120 døgn. For å vedta en mer restriktiv eller liberal praksis enn lovens ordning kreves det minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

Forholdet til plan- og bygningsloven

Det er verdt å merke seg at korttidsutleie som skjer i samsvar med eierseksjonsloven kan være ulovlig som følge av brudd på plan- og bygningsrettslige regler. Dersom tillatt bruk for en boligseksjon er boligformål men kortidsutleien får karakter av å være leilighetshotell, kan bruken utgjøre en søknadspliktig bruksendring til næringsvirksomhet. Avvik mellom faktisk og tillatt bruk kan også medføre at det må søkes om dispensasjon.

Les også: Utleie av fast eiendom: Regler for frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret

Det er enda uklart om endringene i eierseksjonsloven vil endre plan- og bygningsmyndighetenes lovforståelse etter 1. januar 2020. Departementet har opplyst at det pågår en revidering av reglene om blant annet bruksendring og korttidsutleie. 

Borettslagsleiligheter gis mer fleksibilitet for korttidsutleie

Til forskjell fra eierseksjonsloven, bygger borettslagsloven på prinsippet om at andelseier selv skal bo i leiligheten. Av den grunn åpner loven i liten grad for korttidsutleie av borettslagsleiligheter. Det er likevel vedtatt en oppmykning som gir andelseier rett til å leie ut hele boligen i inntil 30 døgn i løpet av året, uten styrets samtykke.  

Rett til å kreve eierskiftegebyr i eierseksjonssameier

Fra 1. januar 2020 kan sameiet kreve at den som selger en seksjon, må betale et gebyr på opptil fire ganger rettsgebyret for arbeid som må gjøres i forbindelse med eierskiftet og eventuell godkjenning av erververen. Eierseksjonssameier og borettslag blir dermed likestilt på dette området.

Endringene gjelder fra nyttår

Endringene trer i kraft 1. januar 2020, og det er lurt for både styrer i sameier og seksjonseiere å sette seg inn i virkningene av endringene i eierseksjonsloven og borettslagsloven nå.

Ta kontakt med en av advokatene i Magnus Legal dersom du er interessert i å vite hvordan endringen berører deg eller ditt sameie.