Retting av mangel i boligprosjekt

Ved oppføring av bolig oppstår det jevnlig tvister mellom forbruker og entreprenør som følge av mangler. Dersom det foreligger mangler kan forbruker i utgangspunktet kreve at entreprenøren retter mangelen. Retting er imidlertid også en sentral rettighet for entreprenør da det kan forhindre eller redusere det ansvaret som følger av eventuell mangel.

Dersom entreprenøren tilbyr seg å rette og forbrukeren urettmessig avslår entreprenørens krav om å rette, kan ikke forbrukeren velge prisavslag i stedet jf. bustadoppføringslovens § 33.

Les mer om hva som skal til for at det foreligger mangel.

Entreprenørens plikt til å rette mangler

Det klare utgangspunktet er at entreprenøren har en plikt til å rette mangler. Dette er stort sett det viktigste for forbrukeren da forbrukeren normalt ønsker å få levert det som var avtalt. Det finnes noen unntak fra rettingsplikten, eksempelvis der rettingen vil føre til kostnader eller ulemper som ikke står i rimelig forhold til det forbrukeren oppnår.

Ofte opplever vi imidlertid at entreprenør i stedet for rettingskrav, blir møtt med krav om prisavslag eller erstatning på grunn av mangler. Det kan være flere årsaker til dette. Forbrukeren kan ønske en økonomisk kompensasjon i tilfeller der han eller hun anser mangelen som noe man i realiteten kan leve med, eksempelvis at gulvet er litt skjevt eller at takhøyden er litt for lav. Det kan også være at forbrukeren ikke har tro på at entreprenøren kan ordne opp i feilen.

For entreprenøren er det vanligvis billigere å utbedre mangelen enn å betale et prisavslag tilsvarende kostnaden ved å få en ny entreprenør til å utbedre mangelen. Det vil derfor ofte være fordelaktig for entreprenøren å rette mangelen.

Forutsetningene for at entreprenøren skal ha sin rettingsadgang i behold er:

  • Rettingen kan skje uten vesentlig ulempe for forbrukeren eventuelt at han ikke har særlig grunn til å motsette seg rettingen
  • Retting må skje innen rimelig tid etter at forbrukeren har gjort mangelen gjeldende og har gjort det mulig for entreprenøren å rette.

Les også: Dette kan du gjøre når forbruker reklamerer på feil eller mangler i byggeprosjektet

Rettingen kan skje uten vesentlig ulempe for forbrukeren

Ved retting skal entreprenøren ta hensyn til forbrukerens bruk av boligen. Noen ulemper må imidlertid forbruken tåle ved rettingen. Hvor grensen går for når forbrukeren kan nekte retting må vurderes konkret. Utflytting fra hele eller deler av boligen, eller nedstøving og bråk kan være tilstrekkelig grunnlag for å nekte retting. At en ikke har tro på at entreprenøren klarer å rette er i utgangspunktet ikke nok. Har entreprenøren brukt flere forsøk uten å fikse mangelen kan vurderingen bli annerledes.  

Retting må skje innen rimelig tid

Hva som er rimelig tid må også vurderes konkret og vil variere fra hvilken mangel det gjelder. Utgangspunktet er at en mangel er en feil som forbrukeren ikke skal måtte leve med. Det stilles dermed krav til hurtig utbedring fra entreprenørens side for å ikke miste rettingsadgangen. Imidlertid må entreprenøren få tid til å områ seg, bestille deler og lignende. Det betyr at det kan være på sin plass at det går noen uker, men ikke nødvendigvis til en er ferdig med et annet prosjekt.

Vi ser ofte at når det er oppstått en konflikt har entreprenøren brukt så lang tid med å komme på banen at forbrukeren påstår at rettingsadgangen går tapt. Vi anbefaler derfor entreprenøren til å raskt avklare om en ønsker å bruke rettingsadgangen sin.

Merk imidlertid at forbrukeren må gi entreprenøren nødvendig tilgang til huset for å utbedre mangelen. Dersom forbruken ikke bidrar til dette kan hva som anses som rimelig tid forlenges.

Dersom entreprenøren tilbyr seg å rette i tråd med det overnevnte og forbrukeren likevel nekter retting kan forbrukeren tape adgangen til å kreve prisavslag.

Last ned gratis: Entreprenørguide: Oversikt over juridiske standarder for bygg- og anleggsbransjen

Last ned gratis guide Valg av kontrakt i byggeprosjekter