Skal du selge eller utvikle en eiendom der det har vært drevet avgiftspliktig virksomhet, og blir pålagt av myndighetene å foreta miljøsaneringer på tomten? Eller krever kjøper at det gjøres rivingsarbeider eller opprydning av farlig avfall i grunnen før du selger? Får man fradrag for mva på kostnader til miljøsanering av eiendom? Dette er saneringstiltak som kan koste mye. Da er det viktig å vite om merverdiavgiften på arbeidet kan fradragsføres, eller om avgiften blir en endelig kostnad.
Ingen fradragsrett ved omsetning av fast eiendom
Salg av fast eiendom er unntatt fra avgiftsplikt. Det innebærer at man ikke får fradrag for merverdiavgift på kostnader som gjelder selve eiendomssalget. Dette gjelder i utgangspunktet også selv om eiendommen har vært benyttet i avgiftspliktig virksomhet. Det hjelper heller ikke på fradragsretten at eiendommen har vært benyttet i såkalt frivillig registrert virksomhet, altså at den har vært leid ut til avgiftspliktig næringsdrivende.
Satt på spissen: Merverdiavgift på kostnader til å rive et lagerbygg fordi man skal selge til en kjøper som skal bygge leiligheter, kan man ikke kreve fradragsrett for.
Guide: Få en god start på utbyggingsprosjektet med en plan for MVA
Last ned MVA-guiden vår for mer informasjon.
MVA-fradrag og avvikling av en avgiftspliktig virksomhet
Derimot har man rett til MVA-fradrag på kostnader som gjelder avvikling av en avgiftspliktig virksomhet. Dette er fast avgiftspraksis. Forutsetningen er at kostnadene har en nær og naturlig tilknytning til den avgiftspliktige virksomheten som har vært drevet.
Vilkåret for fradragsrett for merverdiavgift er at anskaffelsen er «til bruk i» avgiftspliktig virksomhet. Dette tilknytningskravet er behandlet i flere dommer. Det avgjørende etter rettspraksis er om den enkelte anskaffelse er «... relevant for og har en nær og naturlig tilknytning til den avgiftspliktige virksomhet».
Opprydningskostnader: Fradragsrett for MVA
Det er i noen tilfeller uklart om det arbeidet man tar på seg med å rydde en tomt, skifte ut masse eller rive et bygg, faktisk knytter seg til å avvikle en avgiftspliktig virksomhet som har vært drevet på tomten, eller om det egentlig har en nærere tilknytning til et senere eiendomssalg. Dette må vurderes helt konkret.
Spørsmålet om fradragsrett for MVA på transaksjonskostnader hvor det selges og kjøpes aksjer eller fast eiendom har vært oppe i en rekke saker, både når det gjelder salg av eiendom direkte og salg av aksjer i bl.a. eiendomsselskaper.
Siste rettspraksis om fradragsrett
Disse sakene trekker grenser som er relevante også for opprydningskostnader. Her blir spørsmålet om tiltakene er nærest knyttet til å faktisk avslutte den virksomheten som har vært drevet. Eller har eier en mer eller mindre konkret plan om å selge eiendommen, og setter i gang opprydning med sikte på dette?
I en dom fra Borgarting lagmannsrett avsagt tidlig i 2018, var spørsmålet om fradragsrett for opprydningskostnader oppe. Skatteetaten nektet et selskap fradrag for merverdiavgift på nesten kr 10 mill. for miljøsanering av en større eiendom. Eiendommen var tidligere brukt til smelteverksvirksomhet og til lagring av diverse slaggstoffer fra smelteverket.
Opprydningskostnadene
Selskapet mente opprydningskostnadene var pådratt i tilknytning til avvikling av virksomheten på eiendommen, og at de ville ha oppstått uansett og helt uavhengig av salget. Lagmannsretten var imidlertid enig med Skatteetaten i at oppryddingsarbeidene måtte behandles som kostnader i anledning salget av eiendommen, og ikke som kostnader til avvikling av utleie- og smelteverksvirksomheten.
Etter lagmannsrettens skjønn var den direkte foranledningen til at selger iverksatte opprydningsarbeidene, at selskapet var forpliktet til det etter avtalen med kjøper. Dermed hadde kostnadene ikke en «nær og naturlig tilknytning til» den avgiftsregistrerte utleievirksomhet som hadde foregått på eiendommen i mange år, og fradragsrett var avskåret.
I denne saken hadde selger i alle fall delvis hensyntatt en eventuell manglende fradragsrett i kjøpekontrakten, men merverdiavgiften ble ellers en endelig kostnad for selger. Dommen er anket.
Vær oppmerksom på grensene for fradragsrett
Det er sentralt hva som er den motiverende faktoren for å sette i gang saneringstiltak, for å vurdere om kostnadene er fradragsberettiget.
I dag skifter mange større eiendommer karakter og går fra å være industritomter til å bli brukt til utbygging av boliger. Dette utløser i enkelte tilfeller krav om sanering av tomten, og noen må plukke opp denne regningen. Eier/selger bør forsøke å optimalisere avgiftsbehandlingen i sin virksomhet, men først og fremst bør både selger og kjøper være bevisst en eventuell manglende fradragsrett. Slik får man oversikt over hva den endelige salgs- og kjøpesummen faktisk er.
Guide: Få en god start på utbyggingsprosjektet med en plan for MVA
Last ned MVA-guiden vår for mer informasjon.
