Merverdiavgift på transaksjonskostnader

Omsetningstypen aksjer og fast eiendom er unntatt avgift. I forbindelse med salg av fast eiendom eller aksjer pådras det gjerne en del transaksjonskostnader. Hvordan blir det da med fradragsretten for transaksjonskostnadene?

Til bruk i den avgiftspliktige virksomheten

For avgiftsregistrerte virksomheter beror fradragsretten på om anskaffelsen er «til bruk i» den avgiftspliktige virksomheten. 

Hvorvidt en anskaffelse er til bruk i den avgiftspliktige virksomheten skal vurderes etter om den er relevant for den avgiftspliktige virksomheten og har en tilstrekkelig naturlig og nær tilknytning til denne. 

I dette ligger at ikke enhver anskaffelse gir fradragsrett; en ren bedriftsøkonomisk tilknytning er ikke nok, man må vurdere om anskaffelsen er en innsatsfaktor for den avgiftspliktige produksjonen. 

I de fleste tilfeller skaper ikke dette noen større problemer for virksomhetene. Innkjøpte varer og tjenester som medgår i den avgiftspliktige produksjonen kan fradragsføres uten nærmere vurdering. Dette gjelder også støttetjenester som regnskapsføring og revisjon.

 

Omsetning som er unntatt merverdiavgift

Samtidig er det enkelte omsetningstyper som er unntatt merverdiavgift. At en omsetning er unntatt betyr at virksomheten ikke skal registreres i Merverdiavgiftsregisteret for denne omsetningen og at det ikke skal beregnes avgift ved omsetningen. Motsatt gis det heller ingen fradragsrett for anskaffelser til bruk i slik virksomhet. 

Spørsmålet er da hvilken betydning det har for vurderingen av vilkåret «til bruk i den registrerte virksomheten» etter mval. § 8-1 at transaksjonskostnader er påløpt i forbindelse med et salg som ikke utløser utgående merverdiavgift. 

Konkrete eksempler som vil bli gjennomgått nedenfor er omsetning av fast eiendom og aksjer. Unntakene for disse omsetningstypene fremgår av hhv. mval. § 3-11 og § 3-6

Les også: Slik håndterer du mva ved salg av eiendomsprosjekt

  

Transaksjonskostnader

I forbindelse med salg av fast eiendom eller aksjer pådras det gjerne en del transaksjonskostnader. Transaksjonskostnader er kostnader som har sammenheng med erverv eller overdragelse av foretak (herunder aksjeselskap) samt fusjon, fisjon og andre større omorganiseringer av virksomhet. Rådgivere og meglere er gjerne involverte ved verdivurderinger, kontraktsforhandlinger og due diligence og disse beregner avgift på sitt honorar. 

Problemet er da følgende:

Det underliggende objektet som omsettes kan være til bruk i avgiftspliktig virksomhet, men selve omsetningen av det er unntatt avgift. Hvordan blir det da med fradragsretten for transaksjonskostnadene? 

Følger man merverdiavgiftslovens ordlyd om kravet «til bruk i» burde svaret være klart; det omsatte objektet har vært til bruk i avgiftspliktig virksomhet og skal fortsette med det etter at ny eier overtar. Det tilsier at transaksjonskostnadene er anskaffelser «til bruk i» avgiftspliktig virksomhet. I tillegg gir også stiftelseskostnader, løpende kostnader, omdannelseskostnader, endringskostnader og avviklingskostnader fradragsrett. Så hvorfor ikke også kostnader til omsetning av fast eiendom eller aksjer? 

Skatteetaten synes imidlertid å ha lagt en annen tilnærming til grunn. Her velger man i stedet å se på omsetningstypen og ikke hva objektet faktisk brukes til. Og omsetningstypen – aksjer eller fast eiendom - er altså unntatt avgift. 

Les også: Tenk merverdiavgift i tidlig fase i eiendomsprosjekter

 

Kjøp og salg av aksjer

To nyere Høyesterettsdommer belyser hvor streng vurderingen har blitt. 

Telenor-dommen: 

Telenor var fellesregistrert med sitt datterselskap Telenor Satellite Services (TSS). Telenor skulle avvikle virksomheten drevet av TSS. Ved salg av aksjene i TSS krevde Telenor fradrag for transaksjonskostnadene. Høyesterett nektet fradrag for salg av aksjer. Salget av aksjene ble ansett å utgjøre avgiftsunntatt omsetning og at: 

«… Utgangspunktet må da være at det ikke kan kreves fradrag for inngående merverdiavgift som følge av anskaffelse av tjenester som knytter seg til slikt salg» 

Skårer Syd-dommen:

Saken omhandlet holdingselskapet Skårer Syd Holding (SSH) som kjøpte alle aksjene i to eiendomsselskaper. Eiendomsselskapene drev med frivillig registrert utleievirksomhet, mens SSH drev med unntatt investeringsvirksomhet forutfor aksjekjøpene. Etter det siste kjøpet ble det gjennomført en fellesregistrering slik at den fellesregistrerte enheten drev delt virksomhet. Det nystiftede Skårer Syd Holding AS (SSH) var ikke registrert for merverdiavgift. Transaksjonskostnader pådratt før fellesregistreringen ble fradragsført. 

Høyesterett nektet mva-fradrag for transaksjonskostnader ved kjøp av aksjer. Transaksjonskostnadene ble ansett å høre inn under den avgiftsunntatte virksomheten i SSH. 

Fradragsrett for transaksjonskostnader pådratt ved kjøp og salg av aksjer er etter dette avklart, slik at det ikke er adgang til å fradragsføre disse kostnadene.

 

Kjøp og salg av fast eiendom

Det hersker fortsatt usikkerhet med hensyn til fradragsretten for transaksjonskostnader tilknyttet fast eiendom. 

Staten ved Finansdepartementet har tatt ut stevning mot fem vedtak fattet av Skatteklagenemnda. Skatteklagenemnda har gitt selgere av næringseiendom medhold i merverdiavgiftfradrag for transaksjonskostnader i disse sakene, noe Finansdepartementet er uenig i. 

Fire av disse gjelder transaksjonskostnader ved salg av fast eiendom i frivillig registrert utleie av fast eiendom. Det femte vedtaket angår transaksjonskostnader ved salg av bygg som har vært brukt i selgers egen avgiftspliktige virksomhet. 

I disse sakene var eiendommene brukt i avgiftspliktig virksomhet, og Skatteklagenemndas flertall kom til at fradragsrett da skal gis. 

Vurderingstemaet for fradragsrett er her satt på spissen: Er innholdet i tilknytningsvilkåret virksomhetsbasert eller transaksjonsbasert? Status per i dag er uansett at dette ikke er avklart hva gjelder fast eiendom, noe som er uheldig for aktørene. Valget står da mellom å fradragsføre og risikere å bli nektet dette samt ilagt tilleggsavgift, eller avvente til spørsmålet blir avklart med den likviditetsmessige konsekvensen dette har. 

Vi minner om at fradragsretten foreldes etter tre år, slik at det fortsatt kan være adgang til å hente avgiften tilbake ved et eventuelt positivt resultat i disse dommene. 

Les mer: Selger du fast eiendom eller en entreprenørtjeneste?

 

Oppsummering 

Skatteetaten har lagt seg på en svært streng linje. Det argumenteres for at kjøpers fradragsrett ikke bare begrenses av «til bruk i»-vurderingen etter mval. § 8-1, men også av om anskaffelsen er relatert til noe selger ikke skal beregne avgift av. 

Det er nå avklart at kjøp og salg av aksjer ikke gir fradragsrett for transaksjonskostnader. 

For fast eiendom må vi i første omgang avvente tingrettens behandling. Det er rimelig å anta at uansett resultat vil dommene kunne bli anket, og vi kan derfor ikke regne med at punktum blir satt med det aller første.

Last ned gratis guide Utleie av næringseiendommer

Magnus Legal kan hjelpe deg med skatt og avgift for fast eiendom.