Fremleie av næringslokaler

Det er ikke uvanlig at leietaker ønsker å flytte ut av lokalene sine. Det kan oppstå et behov som det nåværende lokalet ikke oppfyller, bedriften skal ekspandere og trenger mer plass, eller det kan være nødvendig å redusere kostnader.

Leietaker er imidlertid bundet av en leiekontrakt som enten har lang oppsigelsestid eller som er uoppsigelig innenfor en angitt periode. I slike tilfeller kan fremleie være en god løsning for partene. 

Hva er fremleie?

Fremleie må forstås slik at leietaker overfører sine rettigheter og plikter etter leieavtalen til en tredjepart, uten å selv tre ut av sitt leieforhold med utleier. Leietaker blir altså ikke fristilt fra sitt ansvar, men det inngås et nytt avledet leieforhold som helt eller delvis dekker de kontraktsmessige forpliktelsene i hovedleieavtalen. 

I et fremleieforhold finnes det typisk 3 parter: 

  • Utleieren: den som eier næringslokalet
  • Hovedleietaker: den som leier lokalet av utleier
  • Fremleietaker: den som leier lokalet av hovedleietaker for en begrenset periode

Det kan tenkes situasjoner hvor en fremleietaker (I), leier videre til en ny fremleietaker (II), som igjen leier videre til enda en fremleietaker (III). Det er i prinsippet ingen begrensning for hvor lang en slik kjede kan bli, og dette kan by på utfordringer for de involverte parter. Spesielt for utleier som kan miste kontroll over bruken av det utleide arealet. 

Last ned gratis: Guide for utleie av næringseiendom 

Adgang til fremleie

Hvorvidt en leietaker har adgang til å fremleie lokalet, avhenger av leiekontrakten som er inngått. Det inntas ofte som et standard punkt i avtalen at leietaker gis en full adgang til å fremleie lokalet, evt. at fremleie kan tillates ved forutgående samtykke fra utleier. I den nyeste utgaven av «standard leieavtaler for næringslokaler og næringsbygg» som er eiendomsbransjens viktigste kontraktsverktøy, er det nå avtalefestet at samtykke til fremleie ikke kan nektes uten «saklig grunn». Det kan imidlertid ikke utelukkes at leietaker har signert på en avtale med mer utleiervennlige reguleringer.

For det tilfellet at leiekontrakten ikke regulerer fremleie spesifikt, må man falle tilbake på den alminnelige regelen om fremleie i husleieloven § 7-2. Den sier at leietakeren ikke har adgang til å framleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren. 

Les også: Hva anses som ledd i utleien? 

Skattemessige virkninger ved fremleie

Dersom leietaker bestemmer seg for å fremleie hele eller deler av lokalene, må de også være klar over at leieinntekten kan bli skattepliktig etter reglene i skatteloven. Det skal betales skatt på netto inntekt. Det betyr at leietaker må skatte av det potensielle overskuddet (fratrukket kostnader) når de fremleier lokalet for et større beløp enn de selv betaler. Samtidig vil potensielle kostnader som påløper i forbindelse med fremleien være fradragsberettigede.  

MVA ved fremleie

Utleie av næringslokaler er i utgangspunktet unntatt fra avgiftsplikt. Utleier har likevel mulighet til å registrere leieforholdet i merverdiavgiftsregisteret og få adgang til å kreve fradrag for inngående merverdiavgift på anskaffelser til f.eks oppføring, vedlikehold og drift av bygget. En frivillig registrering vil imidlertid være betinget av at leietaker driver avgiftspliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet. 

Dersom hovedleietaker ønsker å fremleie hele eller deler av arealet til en ny leietaker, får det ingen negativ avgiftsmessig konsekvens så lenge fremleietakeren benytter arealene i avgiftspliktig virksomhet. Det forutsettes at det er en ubrutt kjede av frivillige registreringer.

Dersom fremleietaker driver ikke-avgiftspliktig virksomhet, kan dette få store avgiftsmessige konsekvenser. Det kan medføre tap av løpende fradragsrett, tilbakeføringsplikt av allerede fradragsført avgift, i tillegg til renter og tilleggsavgift. 

Les mer om reglene for frivillig registrering: Utleie av fast eiendom: Regler for frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret 

Forhåndsregler i kontrakt

Som nevnt kan det tenkes et næringslokale, f.eks. et kontorbygg, hvor det er en rekke leietakere og fremleietakere i de samme arealene.  

For at utleier skal kunne føre kontroll med bruken av arealene, bør hovedleieavtalen inneholde flere forbehold, herunder:

  •  full rapporterings- og dokumentasjonsplikt i alle ledd
  • rett til frivillig registrering
  • rett til å legge utgående mva på husleien
  • rett til å tre inn i fremleieforhold
  • klausul om at leietaker/fremleietaker beholder justeringsforpliktelser på bygningsmessige tiltak
  • klausul om at leietaker/fremleietaker er erstatningsansvarlig for enhver negativ avgiftseffekt som utleier kan bli påført grunnet fremleie

Listen er ikke uttømmende.

 

Det kan være forholdsvis store kapitalkostnader knyttet til et bygg eller lokale. Det er derfor viktig at du har gode leieavtaler som sikrer stabil leieinntekt, avgrenset vedlikeholdsansvar og sanksjoner dersom leietaker misligholder avtalen. Denne guiden skal hjelpe deg å unngå uheldige overraskelser ved utleie av næringslokaler.

Last ned gratis guide Utleie av næringseiendommer