Ledd i utleie, tilleggsytelser.jpg

Unngå overraskelser fra skatteetaten – pass på at du avgiftsbehandler tilleggsytelser riktig i leieforhold!

Utleiere av næringseiendom kan tilby en rekke tjenester til leietakerne som man rent språklig ikke vil si er en del av leieforholdet. Skatteetaten har imidlertid en annen virkelighetsoppfatning som kan medføre noen overraskelser hvis man ikke er bevisst på hva som skal anses levert «som ledd i utleien». Faktisk er det ikke slik at en tilleggstjeneste trenger å være avtalt i husleieavtalen i det hele tatt for å bli ansett som å være som ledd i utleien.

Hovedregelen om utleie av fast eiendom

Det er velkjent at utleie av fast eiendom er unntatt merverdiavgift. Det skal derfor ikke beregnes mva på utleien. Motsatsen er at utleier da heller ikke får fradrag for kostnader relatert til eiendommen/lokalene. Utleier kan imidlertid la seg frivillig registrere for utleie til avgiftspliktige leietakere og skal da behandle både leieforholdet og kostnadene til dette etter merverdiavgiftsloven.

Denne sondringen mellom unntatt og avgiftspliktig utleie har direkte betydning også for tilleggstjenestene som utleier tilbyr. En tilleggstjeneste skal følge avgiftsbehandlingen av leieforholdet.

Les mer: Når leietakeren går konkurs

Merverdiavgiftsbehandlingen av tilleggstjenester

At en tilleggstjeneste skal følge avgiftsbehandlingen av leieforholdet kan ha noen uforutsette konsekvenser hvis man ikke er bevisst ved håndteringen av dette. Eksempler på tjenester som ikke nødvendigvis følger av husleieavtalen, men som kan være tatt inn i en separat avtale eller bare som et stående tilbud til leietakerne er:

  • Adgangskontroll
  • Renhold
  • Posttjenester/frankering
  • Møbelleie
  • Resepsjons- og vektertjenester
  • Møteromsservice, booking
Slike tjenester er i seg selv avgiftspliktige, og det er her utfordringene melder seg for noen utleiere.

Ønsker du som utleier flere praktiske tips? Delta på EiendomsForum i Oslo 25. januar. Tema er økonomisk forvaltning av eiendom, herunder felleskostnader og avgiftshåndtering. Les mer om forumet og meld deg på her.

Tilleggsytelser som er avtalt separat

Avgiftspraksisen slik den er utviklet frem til i dag tilsier nemlig at «som ledd i utleie» ikke bare omfatter ytelser som inngår i en standardpakke eller generelle fellesutgifter for et bygg, men også ytelser som leietakerne kan velge å kjøpe på vilkår og etter priser som ikke har noe med leieforholdet å gjøre.

I en dom fra Borgarting lagmannsrett (Telenor Eiendom Holding AS av 1.12.2014) uttales det at «ytelser som har karakter av tillegg til hovedytelsen og som ikke har selvstendig interesse for kontraktsmotparten uten hovedytelsen» er å anse som et ledd i utleien. Kommer man frem til at hovedytelsen er utleie av lokaler (og det vil det vel nesten alltid være), vil skatteetaten være rask med å konstatere en «kontraktsmessig kobling mellom ytelsene».

Det gjelder selv om tilleggsytelser er avtalt separat.

Hvilke tjenester skal avgiftsbehandles separat?

I nevnte dom ble det riktignok vist til at disse separate avtalene var vedlegg til selve leieavtalen, og at manglende betaling av tilleggsytelser ga grunnlag for tvangsfravikelse. Det synes likevel som om lagmannsretten mente at separat avgiftsbehandling kun skal skje der ytelsene ikke har noen tilknytning til utleien av lokalet og ikke har noen sammenheng med driften eller bruken av leieobjektet.

Hvilken type ytelser dette kan være, må bli en helt konkret vurdering. Vi må anta at helt eksterne tjenester som renseritjenester, tilkallingstjenester av sjåfører og lignende ikke kan sies å ha noen tilknytning til utleien. Helt sikker kan man tydeligvis aldri være slik rettstilstanden er i dag.

Les også: Derfor bør du følge opp leiekontrakten

Konsekvenser

Avgiftsbehandlingen har betydning for både frivillig registrerte utleiere og utleiere som ikke er registrerte.

Tilleggsavgift fra skatteetaten

For det første kan det medføre at frivillig registrerte utleiere, som også har leieforhold som ikke omfattes av registreringen, anser tilleggsytelsene å være separate avgiftspliktige tjenester. Utleier vil da fradragsføre inngående merverdiavgift på anskaffelseskostnadene av disse tjenestene. Det blir altså feil. Resultatet vil da kunne bli at skatteetaten etterberegner uriktig fradragsført avgift, ilegger tilleggsavgift og som en «bonus» beholder den allerede innkrevde avgiften.

Vær OBS på fremleieforhold

Omfattes leieforholdet av den frivillige registreringen bør det imidlertid ikke by på problemer, men vær da særlig oppmerksom på eventuelle fremleieforhold. Har avgiftspliktig leietaker fremleiet til en som ikke er avgiftspliktig, vil kravet om ubrutt kjede av frivillig registrering gjelde, alternativt at fremleier opptrer som om han var frivillig registrert (fremleiefaktura inkluderer mva). Bommer fremleier her, er fremleieforholdet å anse som unntatt utleievirksomhet. Se avsnitt ovenfor for konsekvenser.

Les også: MVA-utfordringer ved utleie av kontorhotell

Utleiere som ikke er frivillig registrerte

For det andre kan det medføre at utleiere som ikke er frivillig registrerte akkurat som i eksempelet ovenfor anser tilleggsytelsene å være separate avgiftspliktige tjenester. Utleier har da gjerne ansett seg som avgiftspliktig for disse tjenestene og latt seg registrere i Merverdiavgiftsregisteret. Resultatet vil bli det samme; ytelsene vil bli ansett å være et ledd i utleien, og dermed ikke avgiftspliktig for ikke-registrert utleier.

Gratis guide

Det kan være forholdsvis store kapitalkostnader knyttet til et bygg eller lokale. Som utleier gjelder det å ha oversikt over hvilke rettigheter og plikter du har. Det er derfor viktig at du har gode leieavtaler som sikrer stabil leieinntekt, avgrenset vedlikeholdsansvar og sanksjoner dersom leietaker misligholder avtalen.

Last ned gratis guide Utleie av næringseiendommer