Stadig hevder forbruker at det foreligger mangler etter kjøp av ny bolig. Men hva skal til for at det foreligger en mangel og hva er konsekvensene?

Foreligger det en mangel?

Det kan foreligge en mangel blant annet dersom:

• Resultatet ikke samsvarer med avtalen
• Arbeidet ikke er faglig godt utført
• Materialer ikke er av vanlig god kvalitet
• Entreprenøren ikke har utført endrings- eller tilleggsarbeid som forbrukeren har rett til å kreve
• Faste innretninger som trengs for å ta boligen i vanlig bruk mangler (varmtvannstank, trapper, dører etc.)
• Entreprenøren ikke har frarådet arbeid forbrukeren ikke er tjent med
• Resultatet ikke samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller forskrift
• Det er gitt mangelfulle eller feilaktige opplysninger i forkant av avtaleinngåelsen

Vurder avtalen mellom partene

For å finne ut hva som er avtalt må partene vurdere hva som fremgår av kontrakt, tilbud, e-poster, tekstmeldinger og annen korrespondanse. I utgangspunktet er muntlige avtaler like bindende som skriftlige, men dersom du avtaler noe med en forbruker er det viktig å få dette skriftlig i tilfelle det ved en senere anledning skulle oppstå en tvist om hva som er avtalt.

Faglig godt utført arbeid

Kravet til at arbeid skal være faglig godt utført utfyller avtalen mellom partene. Hva som skal til for å oppfylle kravet til kvalitet må vurderes ut fra forskrifter, standarder, bransjenormer og vanlig oppfatning mellom fagfolk.

Frarådingsplikt

Frarådingsplikten kan gjelde materialvalg eller utføringsmåte, men situasjonen kan også være at arbeidet ikke bør utføres i det hele tatt.

Offentligrettslige krav

Eksempel på offentligrettslige krav kan være krav etter plan- og bygningslova, TEK 10, eller TEK 17, reguleringsplaner, byggesøknad eller lignende, avhengig av hvor omfattende rolle entreprenøren har i prosjektet. Manglende midlertidig- eller ferdigattest er praktisk eksempel.

Konsekvens av mangler

Når det er konstatert at det foreligger en mangel kan forbrukeren etter bustadoppføringslova kreve et eller flere tiltak

• Holde tilbake vederlag
• Kreve mangelen rettet
• Kreve prisavslag
• Heve avtalen
• Kreve erstatning

Les mer: Hvordan reklamere på mangel ved kjøp av eiendom?

Har forbrukeren selv eller en underleverandør utført mangelfullt arbeid?

Dersom mangelen stammer fra forbrukeren selv eller fra forhold på forbrukerens side, fra hans konsulenter eller fra sideentreprenører, kan det normalt ikke kreves misligholdsbeføyelser. Dette kan også gjelde feil ved materialer forbrukeren har skaffet, eller uventet hindringer med grunnen eller med eiendommen ellers.

Husk at dersom det er egne underleverandører som har utført mangelfullt arbeid bør disse kontaktes snarest mulig og orienteres om saken.

Det er forbrukeren som må sannsynliggjøre og dokumentere at det foreligger en mangel som er utført av entreprenøren som gir rett på prisavslag og/eller erstatningsbeløp.

Finn ut mer om hvordan eiendomsteamet i Magnus Legal kan hjelpe deg med fast eiendom.

Har forbrukeren gitt beskjed innen rimelig tid om mangelen?

Vær oppmerksom på at forbrukeren kan miste retten til å gjøre mangelen gjeldende dersom det ikke gitt beskjed til entreprenøren innen rimelig tid etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

Reklamasjonsfristen begynner å løpe allerede ved overlevering av bygget. I visse tilfeller kan fristen starte på et senere tidspunkt dersom det er tale om skjulte feil eller mangler. 

Hva som er rimelig tid må vurderes konkret. Det finnes eksempel fra rettspraksis på reklamasjonsfrister på to til tre måneder. Les mer om dette i vår blogg: Dette kan du gjøre når forbruker reklamerer på feil eller mangler i byggeprosjektet. 

Vil du vite mer? Kontakt oss gjerne i dag for en uforpliktende samtale!

Har du problemstillinger knyttet til entrepriseoppdrag? Les mer på nettsiden om hva vi kan hjelpe deg med: Entreprise - bygg og anlegg