Hvis du som kjøper oppdager en feil eller mangel ved en eiendom du har kjøpt, må du reklamere til selgeren. Hvis ikke taper du retten til å fremme krav som følge av mangelen. Plikt til å reklamere gjelder både ved kjøp av næringseiendom og boligeiendom.

Merk: Denne artikkelen holdes ikke lenger oppdatert. 

Å reklamere kommer fra det latinske ordet «protestere», og betyr at dersom du mener at noe er feil, må du protestere og dermed gi til kjenne at du har innsigelser mot kjøpet. Hvis en kjøper ikke reklamerer, kan selgeren legge til grunn at det ikke er noe galt med det han har solgt. Kjøperen taper dermed et eventuelt krav dersom han ikke reklamerer.

Dette må du passe på:

1) Ved oppdagelse av mangler

Reklamasjonsfristen etter avhendingsloven starter å løpe fra du oppdaget eller burde ha oppdaget en mangel.

Det betyr at du må være aktsom og gjøre litt undersøkelser når du overtar eiendommen. Hvis du oppdager tydelige tegn på at noe er feil, for eksempel lyder, sprekker eller bevegelser i bygget, bør du gjøre nærmere undersøkelser. Selv om du ikke finner noen konkrete feil, bør du likevel reklamere på slike tegn og symptomer slik at du er sikker på at du overholder reklamasjonsfristen. 

Du må reklamere på feil og mangler som var synlige på overtakelsesforretningen allerede på overtakelsesforretningen. Hvis det ikke avholdes en formell overtakelsesforretning mellom deg og selger, må du selv sørge for å ta en grundig gjennomgang så snart du har mulighet, og dermed reklamere på synlige feil og mangler straks etterpå.

Les også: Påkostning eller vedlikehold av næringseiendom - hva får du fradrag for 

2) Reklamasjon

Når du har oppdaget en mangel, må du sende en reklamasjon. En slik reklamasjon bør være skriftlig, slik at du for ettertiden kan dokumentere at du faktisk har reklamert.

Av reklamasjonen må det fremgå hva du mener er en mangel og at du vil fremme krav som følge av mangelen. Det er ikke nødvendig at du spesifiserer hvilket krav (retting, prisavslag, erstatning etc.) du gjør gjeldende.

Reklamasjonen sendes til selgeren eller hans representant eller forsikringsselskap. Vi anbefaler at du sender reklamasjon både per post og e-post. 

3) Reklamasjonsfrist

Hovedregelen er at du må reklamere innen rimelig tid. Hva som er rimelig tid beror på en konkret helhetsvurdering av omstendighetene i saken, herunder hvor komplisert mangelen er og om du må engasjere fagkyndige til å vurdere forholdet. For å unngå å tape dine rettigheter bør du reklamere så raskt du kan.

Du må også reklamere senest innen 5 år etter at du overtok eiendommen. Forutsetningen for å reklamere innen 5-årsfristen er at mangelen har blitt oppdaget så sent at reklamasjonen likevel anses å være innenfor rimelig tid. Det betyr at mangelen ikke kunne blitt oppdaget tidligere. Du kan altså ikke oppdage en mangel i år 2, og vente med å reklamere på mangelen til år 4. Reklamasjonen vil da være fremsatt for sent, og du har tapt retten til å fremme krav på grunnlag av mangelen.

Les også: Hvorfor gjennomføre en due diligence ved eiendomskjøp?

Avhendingsloven

Kjøp av fast eiendom reguleres av avhendingsloven. Loven kan ikke fravikes til ugunst for forbrukere. En næringsdrivende kjøper og en næringsdrivende selger av eiendom kan avtale andre regler og frister om reklamasjon.  Hvis annet ikke er avtalt, gjelder imidlertid bestemmelsene i avhendingsloven.

Finn ut mer om hvordan eiendomsteamet i Magnus Legal kan hjelpe deg med fast eiendom.

Eier du næringseiendom som du leier ut? I denne guiden får du oversikt over tilpasningene du bør gjøre i leiekontrakten ved utleie til forskjellige typer virksomhet.