Vi får dette spørsmålet med jevne mellomrom da noen entreprenører har rutine på at FDV-dokumentasjon ikke blir overlevert til kunden før samtlige regninger er betalt. Entreprenøren ønsker å beholde FDV-dokumentasjonen som en «garanti» for fullt oppgjør. Kan entreprenøren rettmessig gjøre dette?

Først må nevnes at entreprenøren må ta en vurdering på hvilken FDV-dokumentasjon han er pliktig å levere, om noen. Dette avhenger av avtalen med kunden og type prosjekt.

Hva betyr FDV

FDV betyr «Forvaltning Drift Vedlikehold» og formålet med FDV-dokumentasjonen er at «eieren av bygget skal kunne lage et fornuftig og forsvarlig grunnlag for løpende opprettholdelse av byggets egenskaper gjennom levetiden».

• • Ved oppføring av næringsbygg kan dette være ganske omfattende og angis som regel i kontrakten mellom entreprenøren og byggherren.

• • Ved oppføring av boliger er kravet til omfanget av FDV-dokumentasjonen noe mindre krevende, men det bør omfatte dokumentasjon av produkter/ overflater som skal rengjøres og vedlikeholdes. I tillegg dokumentasjon vedrørende betjening og servicebehov for tekniske installasjoner, bygningsmessige produkter, sanitæranlegg, varmeanlegg, ventilasjonsanlegg, elektriske anlegg, og brannalarm- og slokkeanlegg.

• • Ved arbeider etter håndverkertjenesteloven er det ikke et uttrykkelig krav om FDV-dokumentasjon. Håndverkeren skal imidlertid utføre tjenesten «fagmessig» og håndverkeren har også en plikt til å veilede og vise omsorg for forbrukeren. Dette er av domstolene tolket til å omfatte «veiledning om bruk og vedlikehold». Typisk her kan være opplæring og driftsinstruks av gulvvarmeanlegg med varmepumpe.
    Vedtaket i Forbrukerklageutvalget (FKU) 2018-1328 er illustrerende. En håndverker skulle fjerne gulv, og legge parkett og flis på enkelte rom. Utvalget uttaler:
    "I henhold til oppdragskontrakten var det ikke avtalt noe om levering av ferdigdokumentasjon for tjenesten som sådan. Utover den lovpålagte samsvarserklæringen, plikter således ikke innklagde å levere klageren noen slik dokumentasjon"
    

• • Krav om FDV bortfaller der det er «åpenbart overflødig». Fra veiledningen til TEK10: «For små og enkle tiltak hvor det er begrenset behov for formalisert vedlikehold og ettersyn bortfaller kravet om FDV-dokumentasjon.»

Les også: Dagmulkt: Slik unngår du kostbar felle i byggeprosjekter 

Tilbake til spørsmålet; kan entreprenøren holde tilbake FDV-dokumentasjon til han har fått oppgjør? Svaret er enkelt; NEI og JA.

Manglende overlevert FDV-dokumentasjon kan koste dyrt

Dersom et bygg hvor FDV-dokumentasjon er påkrevet blir overlevert uten at FDV-dokumentasjon følger med, er overleveringen mangelfull. En mangel vil kunne gi kunden rett til et prisavslag basert på hva det vil koste å innhente nødvendig dokumentasjon hos en tredjepart.

Det å innhente dokumentasjon for hvilke produkter som er benyttet og plassering av rør og ledninger fra en tredjepart kan fort bli kostbart. Entreprenører som påtar seg å levere FDV-dokumentasjon for et bygg de ikke har bygget må gjøre grundige undersøkelser og påtar seg en risiko som de vil ha godt betalt for. Et prisavslag på grunn av manglende overlevert FDV-dokumentasjon kan derfor bli høyt.

Les også: Unngå dagbot. Sørg for at det avholdes formell overtakelsesforretning!

Dersom kunden ikke betaler

På den annen side – dersom kunden ikke betaler sine løpende fakturaer til forfall så er det kunden som er i mislighold. Entreprenøren har da som regel rett til å stanse sin leveranse, både ved å stanse de fysiske arbeidene og ved å ikke overlevere FDV-dokumentasjon. Entreprenøren må i så fall varsle kunden om at han benytter seg av stansingsretten inntil kunden har betalt. Dersom kunden betaler seg ajour innen rimelig tid er vi tilbake i normalsituasjonen og entreprenøren er pliktig å fortsette sin levering.

Hvorvidt man kan holde tilbake FDV-dokumentasjon avhenger således av om kunden er i mislighold eller ikke.

Les mer: Dette kan du gjøre når forbruker reklamerer på feil eller mangler i byggeprosjektet

Kundens mangelsinnsigelser

Hva dersom kunden ikke betaler fordi de har urettmessige mangelsinnsigelser, og entreprenøren parerer dette med å holde tilbake FDV-dokumentasjonen?

Forbrukerklageutvalget hadde en slik sak til behandling i oktober 2017 (sak 17/640). I denne saken fikk forbrukeren ikke medhold i sine innsigelser på mangler og forsinkelser, og de fikk ikke noe prisavslag i saken. Utvalget mente imidlertid at manglende FDV-dokumentasjon berettiget kunden til å holde tilbake et tilsvarende stort beløp slik at kunden ikke måtte betale forsinkelsesrenter.  

Utvalget som besto av blant annet professor dr juris Trygve Bergsåker uttalte:

Slik utvalget forstår saken, har innklagde fortsatt ikke levert den ferdigdokumentasjonen de plikter etter teknisk forskrift (TEK10). Forpliktelsen må gjelde uavhengig av om fullt vederlag er innbetalt. Unnlatelsen utgjør en mangel, og forbrukeren kan i samsvar med hvtjl. § 23 holde tilbake så mye av vederlaget at det sikrer hans/hennes krav. Utvalget betviler ikke at den kostnadsmessige betydningen av manglende dokumentasjon minst tilsvarer det tilbakeholdte beløpet på kr 104 207,-. …

Utvalget … pålegge[r] klagerne betaling av utestående vederlag mot at den aktuelle ferdigdokumentasjonen overleveres dem… Renter tilkjennes derimot ikke siden klagerne etter hvtjl. § 23 var berettiget til å holde beløpet tilbake.

I praksis ble saken løst ved at entreprenøren oversendte dokumentasjonen til kunden. Entreprenøren hadde deretter et ubetinget krav på oppgjør fra kunden.

Les også: Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest i byggeprosjekter

Vil du vite mer? Kontakt oss gjerne i dag for en uforpliktende samtale!

Hurtigguide

Vi har laget en hurtigguide som viser en oversikt over de viktigste regelverkene ved entrepriseoppdrag.  Den kan benyttes som et verktøy for å avgjøre hvilken NS-kontrakt som passer for din virksomhet og det aktuelle oppdraget. Den inneholder også informasjon om forskjellen på forbrukerkjøpsloven og bustadoppføringsloven.

Har du problemstillinger knyttet til entrepriseoppdrag? Les mer på nettsiden om hva vi kan hjelpe deg med: Entreprise - bygg og anlegg

Artikkel først publisert februar 2018, oppdatert desember 2021.