Dersom det foreligger en mangel ved oppføring av bolig kan entreprenøren bli møtt med en rekke krav fra forbrukeren. Det klare utgangspunktet er at entreprenøren har rett og plikt til å rette mangelen, men ikke alle mangler kan rettes. I slike tilfeller kan entreprenøren bli møtt med et krav om prisavslag fra forbrukeren.

Retting eller prisavslag?

Vi opplever ofte at entreprenøren blir møtt med et krav om prisavslag for mangler ved et boligprosjekt. Slike mangler kan for eksempel være at gulvet er skjevt, at takhøyden er for lav eller at det er feil fall på badet. 

Les mer: Hva skal til for at det foreligger en mangel i boligprosjektet?

Det klare utgangspunktet er at entreprenøren har en rett og en plikt til å rette mangelen, også kjent som utbedringsrett- og plikt. Normalt vil en utbedring være det forbrukeren ønsker fordi de vil ha en bolig uten mangler. Utbedring vil også være det beste for entreprenøren fordi det vanligvis vil være billigere enn å måtte betale et prisavslag. 

For å melde fra om endringer i et byggeprosjekt, kan du som entreprenør ha nytte av et endringsskjema. Her kan du gratis laste ned mal for endringsskjema. 

Utbedringsrett kan gå tapt

Entreprenørens utbedringsrett- og plikt gjelder imidlertid ikke absolutt. Entreprenøren har ikke en utbedringsplikt dersom det vil føre til kostnader eller ulemper som ikke står i et rimelig forhold til det forbrukeren oppnår. Videre kan utbedringsretten ha gått tapt fordi: 

• Retting vil medføre vesentlig ulempe for forbrukeren, eventuelt at forbrukeren har særlig grunn til å motsette seg retting, eller at
• retting ikke kan skje innen rimelig tid etter at forbrukeren har gjort mangelen gjeldende og har gjort det mulig for entreprenøren å rette.

Beregning av prisavslag

Dersom entreprenørens rett til utbedring er tapt eller mangelen ikke kan rettes av andre årsaker, kan entreprenøren bli møtt med et krav om prisavslag fra forbrukeren. I slike tilfeller kan det oppstå spørsmål og uenighet om hvordan prisavslaget skal beregnes.

Prisavslaget kan beregnes på to forskjellige måter, avhengig av karakteren og omfanget av mangelen. Det skal enten:

• være lik forbrukerens kostnader med å få mangelen rettet, eller
• være lik den verdireduksjon som mangelen medfører. 

Les mer om entreprenørens rett til utbedring av mangler i boligprosjekter: Entreprenøren kan kreve retting av mangler i boligprosjekter

Prisavslag lik forbrukerens kostnader med å få mangelen rettet

Hovedregelen er at prisavslaget skal være lik forbrukerens kostnader med å få mangelen rettet. Det avgjørende er hva det koster å få andre faglærte til å rette mangelen – ikke hva det koster forbrukeren å fikse det skjeve gulvet på hobbybasis. 

Prisavslaget skal altså tilsvare kostnadene forbundet med å få boligen i den stand som er avtalt. Dette innebærer at entreprenæren ikke skal dekke kostnader for å rette mangler som gir et bedre resultat enn det som er avtalt.

Dersom sprekkene i flisene på badet utgjør en mangel, skal prisavslaget tilsvare kostnadene med å legge tilsvarende fliser. Hvis forbrukeren ombestemmer seg og ønsker seg eksklusive marmorfliser, skal ikke entreprenøren betale for de økte kostnadene forbundet med endret materialvalg så fremt dette ikke var en del av den opprinnelige prisen. Økte kostnader forbundet med en slik kvalitetsheving skal ikke omfattes av prisavslaget. 

Beløpet som entreprenøren utbetaler i prisavslag kan forbrukeren disponere fritt. Forbrukeren kan velge å engasjere en annen faglært, utføre arbeidet selv eller bruke pengene på noe helt annet. Det er opp til forbrukeren å bestemme hva pengene skal brukes til. 

Prisavslag lik den verdireduksjon som mangelen medfører

Dersom kostnadene ved å få mangelen rettet er urimelig høye i forhold til det mangelen har å si for forbrukeren, skal prisavslaget være lik den verdireduksjonen som mangelen medfører. Prisavslaget skal likevel ikke være lavere enn det entreprenøren har spart ved å levere boligen med mangler. 

Det er flere grunner til at kostnadene med å få mangelen rettet kan være urimelig høye. I boligprosjekter utføres arbeid ofte i en gitt rekkefølge. Dersom det skjeve gulvet skyldes mangler ved arbeidet med avretningsmassen må rettingen skje i flere ledd. Kanskje må alt av lister, parkett og isolasjon fjernes før alt legges på nytt. Dersom det skjeve gulvet er noe forbrukeren kan leve med, vil omfanget av arbeidet som er nødvendig for å utbedre gjerne medføre uforholdsmessig høye kostnader. 

I slike tilfeller skal prisavslaget tilsvare den verdireduksjonen mangelen medfører. Her er det den markedsmessige verdireduksjonen på boligen som skal legges til grunn. Dette innebærer at forbrukeren må akseptere boligen med mangelen, uten å tape økonomisk. 

Mangel uten verdireduksjon – hva da?

I noen tilfeller vil ikke en mangel representere en markedsmessig verdireduksjon av boligen, samtidig som entreprenøren ikke har spart kostnader på dette. Prisavslag kan likevel bli aktuelt i slike tilfeller. Hvordan skal det i så fall beregnes? 

Dette spørsmålet kom på spissen i en nylig avsagt dom for Høyesterett (HR-2018-392-A). En enebolig ble bygd lengre mot nordøst enn det som var avtalt. Dette gjorde at avstanden til naboeiendommen ble mindre og innsynet mellom eiendommene større. Mangelen kunne ikke rettes uten uforholdsmessig høye kostnader og entreprenøren hadde ikke spart kostnader ved feilplasseringen. At boligen var plassert feil representerte heller ingen markedsmessig verdireduksjon. Høyesteretts flertall kom likevel til at det kunne utmåles et skjønnsmessig prisavslag – beregnet etter den subjektive verdireduksjonen dette representerte for boligkjøperne. 

Denne subjektive utmålingsregelen gjør at prisavslagsreglene kan virke mindre forutsigbare for entreprenørene. Regelen begrenser seg nok likevel til mer spesielle tilfeller, der mangelen ligger i grenseland for å utgjøre et økonomisk tap for boligkjøperne. Vanligvis vil en mangel som ikke kan rettes uten uforholdsmessig høye kostnader innebære en markedsmessig verdireduksjon av boligen. 

Erstatning i tillegg til prisavslag?

Prisavslaget skal kompensere for forbrukerens tap ved at boligen er levert med mangler. Dette utelukker ikke at entreprenøren også kan bli møtt med krav om erstatning for økonomisk tap som ikke dekkes av prisavslaget.

Et slikt erstatningskrav kan for eksempel rettes mot entreprenøren dersom forbrukeren må leie husrom et annet sted i perioden mangelen utbedres. Det er ikke noe krav om at entreprenøren kan bebreides for mangelen – erstatningskravet er med andre ord objektivt.

Husk å ta stilling til rettingsadgangen for å unngå krav om prisavslag!

Som nevnt over kan entreprenøren ha en utbedringsrett før forbrukeren har rett til prisavslag ved mangler. Utbedringen må skje innen rimelig tid for at entreprenøren skal ha sin utbedringsrett i behold. 

Ettersom utbedring vanligvis vil være billigere enn å måtte betale prisavslag, anbefaler vi at entreprenøren raskt tar stilling til om de vil benytte seg av sin utbedringsrett. På denne måten kan entreprenøren unngå et eventuelt krav om prisavslag.

Har du problemstillinger knyttet til entrepriseoppdrag? Les mer på nettsiden om hva vi kan hjelpe deg med: Entreprise - bygg og anlegg