konkurs_leietaker-737339-edited.jpg

Her får du en oversikt over hva utleier må foreta seg ved leietakers konkurs og hvilke frister utleier må passe.

Leietakers konkurs

Leietakers konkurs vil nesten alltid medføre økonomisk tap for utleier i form av blant annet tapte leieinntekter, tapte felleskostnader og ofte et etterslep på vedlikeholdskostnader som man ikke får dekket. 

Slik begrenser du økonomisk tap ved leietakers konkurs

De viktigste tipsene for å redusere risikoen for tap ved leietakers konkurs ligger utenfor jussen, ved at utleier: 

  • Er tett på leietaker og hans virksomhet.
  • Følger opp forsinket innbetaling av leie.
  • Begrenser tapet ved å begjære utkastelse dersom det er mulighet for å få nye leietakere på plass innen kort tid.
  • Forsikrer seg om at depositum eller annen sikkerhetsstillelse er på plass.

Normalt vil det være i utleiers beste interesse å få leietaker ut av lokalene før han går konkurs, idet en utleier blir dårligere stilt ved leietakers konkurs enn ved anvendelse av de alminnelige reglene i husleieloven. 

Les også: Derfor bør du følge opp leiekontrakten

Boet trer inn i leieavtalen

Utgangspunktet etter dekningsloven er at konkursboet kan tre inn eksisterende avtaler mellom partene, for eksempel kredittavtaler. Konkursboet må i så fall erklære at de vil tre inn i avtalene. 

Ved konkurs i leieforhold er det imidlertid motsatt; konkursboet trer automatisk inn i leieavtalen med mindre boet innen en frist erklærer at de ikke trer inn i leieavtalen.   

Når må konkursboet erklære at de IKKE trer inn i avtalen?

Konkursboet må erklære at de ikke trer inn i leieavtalen innen fire uker etter konkursåpning. Konkursboet må da samtidig stille leieobjektet til utleiers rådighet innen samme frist. 

Hvis konkursboet trer inn i avtalen

Hvis konkursboet trer inn i leieavtalen får det de samme plikter og rettigheter som følger av leieavtalen.  Utleiers krav dekkes som massefordring før annen gjeld og krav i boet. Det gjelder dog ikke forpliktelser oppstått før konkursåpning, som ubetalt leie, misligholdt vedlikeholdsplikt osv. 

Utleier har rett til å kreve at konkursboet stiller sikkerhet for betaling av leien, tilsvarende én betalingstermin. Dette kommer i tillegg til eventuell sikkerhetsstillelse som følger av leiekontrakten og som allerede var stilt på tidspunktet for konkursen. En utvidet plikt til å stille sikkerhet ved insolvens kan avtales i leiekontrakten, uten at boet kan se bort fra denne. Plikten til utvidet sikkerhet kan imidlertid settes til side av retten dersom plikten vil virke "urimelig tyngende for konkursboet".

Leieforholdet fortsetter som vanlig

Leieforholdet fortsetter som før, dog slik at konkursboet har anledning til å si opp leiekontrakten med "sedvanemessig varsel", dvs. tre måneder regnet fra utløpet av påfølgende kalendermåned, uansett hva som er avtalt mellom utleier og tidligere leietaker. Boet gis således en mulighet til tidsbegrenset inntreden ved å etablere en ekstraordinær oppsigelsesadgang.   

Hvis konkursboet erklærer å ikke ville tre inn i leiekontrakten

Boet må betale leien som masseforpliktelse for så vidt angår tiden fra åpningen av bobehandlingen inntil erklæringen kommer frem til utleieren, eller inntil et senere tidspunkt da lokalet blir stilt til utleieres rådighet. 

I tillegg til å erklære «ikke-inntreden» må boet altså stille eiendommen til rådighet innen samme frist. Eiendommen anses stilt til utleiers rådighet selv om det ikke er ryddet og rengjort, men hvis det på eiendommen er eiendeler som inngår i konkursbeslaget, anses det ikke stilt til rådighet før eiendelene enten er fjernet eller abandonert (hvilket betyr at boet opphever konkursbeslaget i eiendelene). 

Abandonering skjer normalt ved brev fra bostyrer til skyldneren med kopi til utleier, og det blir dermed opp til utleier å avklare med skylderen hva som skal skje med eiendelene. Hvis skyldneren ikke henter tingene innen en gitt frist, vil utleier selv kunne besørge fjerning, og melde kravet som dividendeberettiget i boet, eventuelt trekke på tidligere avgitt garanti eller sikkerhetsstillelse. 

Les mer: MVA-utfordringer ved utleie av kontorhotell

Hva med garantier og sikkerhetsstillelser?

Ved konkurs gjelder de vanlige reglene for dekning under garanti eller sikkerhetsstillelse for tap som har oppstått på utleiers hånd for blant annet manglende leiebetaling frem til konkursåpning, husleietap og utgifter til rydding og vask. Bostyrer opptrer på vegne av skyldneren, og er rette vedkommende for slike krav, selv om de ikke er å melde i boet.  

Heving av avtalen

Dersom konkursboet ikke trer inn i leieavtalen vil utleier kunne heve denne, som gir utleier rett til å kreve erstatning for det tap han lider. Kravet kan meldes i konkursboet, men som regel vil det være lav dividende på slike alminnelige krav. 

Tvangsfravikelse / utkastelse

Normalt vil et konkursbo være bundet av en hevningserklæring som er kommet frem til skyldneren før boåpningen, men for leieavtaler av fast eiendom kreves det at en begjæring om utkastelse må ha kommet frem til namsmannen før konkurs ble åpnet.  

Leier du ut næringseiendom? Her kan du laste ned en oversikt over tilpasningene du bør gjøre i leiekontrakten ved utleie til forskjellige typer virksomhet.

Last ned gratis guide Utleie av næringseiendommer