konkurs_leietaker-1

Her får du en oversikt over hva utleier må foreta seg ved leietakers konkurs og hvilke frister utleier må passe.

Leietakers konkurs

Leietakers konkurs vil nesten alltid medføre økonomisk tap for utleier i form av blant annet tapte leieinntekter, tapte felleskostnader og ofte et etterslep på vedlikeholdskostnader som man ikke får dekket. 

Slik begrenser du økonomisk tap ved leietakers konkurs

De viktigste tipsene for å redusere risikoen for tap ved leietakers konkurs ligger utenfor jussen, ved at utleier: 

  • Er tett på leietaker og hans virksomhet.
  • Følger opp forsinket innbetaling av leie.
  • Begjærer utkastelse dersom det er mulighet for å få nye leietakere på plass innen kort tid.
  • Oppretter et depositum eller annen sikkerhetsstillelse.

Normalt vil det være i utleiers beste interesse å få leietaker ut av lokalene før han går konkurs, idet en utleier blir dårligere stilt ved leietakers konkurs enn ved anvendelse av de alminnelige reglene i husleieloven. 

Les også: Hvordan håndtere merverdiavgift ved leietakers konkurs?

Boet trer inn i leieavtalen

Utgangspunktet etter dekningsloven er at konkursboet kan tre inn eksisterende avtaler mellom partene, for eksempel kredittavtaler. Konkursboet må i så fall erklære at de vil tre inn i avtalene.

Ved konkurs i leieforhold er det imidlertid motsatt; konkursboet trer automatisk inn i leieavtalen med mindre boet innen en frist erklærer at de ikke trer inn i leieavtalen.

Når må konkursboet erklære at de IKKE trer inn i avtalen?

Konkursboet må erklære at de ikke trer inn i leieavtalen innen fire uker etter konkursåpning. Konkursboet må da samtidig stille leieobjektet til utleiers rådighet innen samme 4 ukers frist.

Les også: Derfor bør du følge opp leiekontrakten

Hvis konkursboet trer inn i avtalen

Hvis konkursboet trer inn i leieavtalen får boet de samme plikter og rettigheter som følger av leieavtalen. Utleieren må derfor som regel forholde seg til husleiekontrakten også etter konkursåpningen. Utleiers krav på husleie i tiden fra konkursåpning dekkes som massefordring før annen gjeld og krav i boet. Det gjelder likevel ikke forpliktelser oppstått før konkursåpning, som ubetalt leie, misligholdt vedlikeholdsplikt osv. Slike krav vil normalt anses som dividende krav.

Utleier har rett til å kreve at konkursboet stiller sikkerhet for betaling av leien, tilsvarende én betalingstermin. Dette kommer i tillegg til eventuell sikkerhetsstillelse som følger av leiekontrakten og som allerede var stilt på tidspunktet for konkursen. En utvidet plikt til å stille sikkerhet ved insolvens kan avtales i leiekontrakten, uten at boet kan se bort fra denne. Plikten til utvidet sikkerhet kan imidlertid settes til side av retten dersom plikten vil virke "urimelig tyngende for konkursboet".

Leieforholdet fortsetter som vanlig

Leieforholdet fortsetter som før, likevel slik at konkursboet har anledning til å si opp leiekontrakten med "sedvanemessig varsel", dvs. tre måneder regnet fra utløpet av påfølgende kalendermåned, uansett hva som er avtalt mellom utleier og tidligere leietaker. Boet gis her en mulighet til tidsbegrenset inntreden ved å etablere en ekstraordinær oppsigelsesadgang.

Hvis konkursboet erklærer å ikke ville tre inn i leiekontrakten

Dersom konkursboet ikke vil tre inn i leieavtalen må boet skriftlig avgi en erklæring om dette til utleier innen 4 ukers fristen. Boet må likevel betale leien som masseforpliktelse for leieperioden fra åpningen av bobehandlingen inntil erklæringen kommer frem til utleieren, eller inntil et senere tidspunkt da lokalet blir stilt til utleieres rådighet.

I tillegg til å erklære «ikke-inntreden» må boet stille eiendommen til rådighet innen samme frist. Eiendommen anses stilt til utleiers rådighet selv om det ikke er ryddet og rengjort, men hvis det på eiendommen er eiendeler som inngår i konkursbeslaget, anses det ikke stilt til rådighet før eiendelene enten er fjernet eller abandonert. Abandonere betyr at boet opphever konkursbeslaget i eiendelene.

Abandonering skjer normalt ved brev fra bostyrer til skyldneren med kopi til utleier, og det blir dermed opp til utleier å avklare med skylderen hva som skal skje med eiendelene. Hvis skyldneren ikke henter tingene innen en gitt frist, vil utleier selv kunne fjerne eiendelene. Utgifter utleier har med å fjerne eiendelene kan utleier melde som et dividendekrav i boet, eventuelt trekke på tidligere avgitt garanti eller sikkerhetsstillelse.

Les mer: MVA-utfordringer ved utleie av kontorhotell

Hva med garantier og sikkerhetsstillelser?

Ved konkurs gjelder de vanlige reglene for dekning under garanti eller sikkerhetsstillelse for tap som har oppstått på utleiers hånd for blant annet manglende leiebetaling frem til konkursåpning, husleietap og utgifter til rydding og vask. Bostyrer opptrer på vegne av skyldneren, og er rette vedkommende for slike krav. Kravene utleier melder i boet blir dividendekrav.

Dersom det er opprettet en depositumskonto kan utleier kreve at depositumet dekker utestående krav på leie. Vi vil derfor anbefale å kreve depositum ved inngåelse av leieavtalen. Utleier kan bruke depositumet til å dekke oppryddingskostnader, noe som utleier ellers må dekke selv. Rentene på depositumskontoen vil tilfalle konkursboet, men som regel utgjør rentene et lite beløp.

Heving av avtalen

Dersom konkursboet ikke trer inn i leieavtalen vil utleier kunne heve leieavtalen og kreve erstatning for det tap han lider. Kravet kan meldes i konkursboet, men som regel vil det være lav dividende på slike alminnelige krav.

Tvangsfravikelse / utkastelse

Normalt vil et konkursbo være bundet av en hevningserklæring som er kommet frem til skyldneren før åpningen av boet, men for leieavtaler av fast eiendom kreves det at en begjæring om utkastelse må ha kommet frem til namsmannen før konkurs ble åpnet.

Leier du ut næringseiendom? Her kan du laste ned en gratis guide:

Last ned gratis guide Utleie av næringseiendommer

Leier du ut fast eiendom og trenger noen å sparre med? Les mer om våre tjenester på nettsiden: Utleie 

Artikkel først publisert i november 2017, oppdatert november 2020.