Uenighet mellom leietaker og utleier ved tilbakelevering av et næringslokale er ikke uvanlig. Mange problemer kan unngås ved god dokumentasjon, samt protokoller fra befaring både ved overlevering til leietaker og ved tilbakelevering til utleier. Her kan du lese mer om hva du bør huske på og laste ned guide med mal til overtagelsesprotokoll.
Merk: Denne artikkelen holdes ikke lenger oppdatert.
Tilbakelevering av næringslokaler
Det oppstår ofte uenighet mellom leietaker og utleier ved tilbakelevering av næringslokale etter leieperiodens utløp. Uenigheten knytter seg som regel til i hvilken grad vedlikeholdsansvaret er ivaretatt, og vurderingstemaene er blant annet:
- omfanget av vedlikeholdsplikten
- om vedlikeholdsplikten er håndverksmessig godt ivaretatt
- hva ligger innenfor «vanlig slit og elde»
- hva må skiftes ut
- hva som er naglefast og skal bli igjen i lokalet.
Uenigheten må forsøkes løst i partenes leieavtale. Det er derfor viktig at du har gode leieavtaler tilpasset det aktuelle leieforholdet. Her kan du laste ned gratis guide for utleie av næringseiendom.
Vil du komme i kontakt med en av våre eksperter? 👩💼🏦
Lokalenes stand
Innholdet i leieavtaler varierer, men de fleste standardavtaler oppstiller en plikt til å levere tilbake i ryddet og rengjort stand, og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikehold stand. Leietakers vedlikeholdsplikter omfatter normalt alt innvendig vedlikehold, nødvendig fornyelse og utskifting av tapet og gulvbelegg, samt mindre reparasjoner og utskiftninger av slitasjedeler på lokalets installasjoner. Hvis leier har oppfylt sin plikt til vedlikehold med alminnelige intervaller i leieperiode, aksepteres «normal slit og elde».
For å vurdere ovennevnte, herunder hvorvidt leieobjektet har blitt utsatt for normal slit og elde, er det nødvendig å sammenligne status ved utflytting med foto eller videodokumentasjon fra inngåelsen av leieforholdet. Dette bør gjøres via foto og/eller videodokumentasjon, samt overtagelsesprotkoll og evt. rapport fra takstmann.
Les også: Påkostning eller vedlikehold av næringseiendom - hva får du fradrag for?
Ved inngåelsen av leieavtalen og underveis i leieperioden
Det er i begge parters interesse å gjennomgå lokalene med en fagperson som kan påpeke eventuelle forhold som i henhold til lov og forskrift må utbedres, og for øvrig nøye beskrive lokalets tilstand ved innflytting. Å dokumentere standard og tilstand er helt avgjørende når en ved utflytting skal vurdere om lokalet er i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand.
I tillegg til en overtagelsesprotokoll for innflytting, med dokumentasjon i form av bilder, video eller rapporter, er det også hensiktsmessig at det underveis i leieperioden løpende følges opp at vedlikeholdsplikten ivaretas, ved årlige befaringer og status for vedlikehold og behov for tiltak. Vi anbefaler at det skrives rapport fra alle befaringer. I god tid før tilbakeleveringen bør det gjennomføres en forhåndsbefaring av lokalene, som eventuelt leder frem til avtale om nødvendige tiltak.
Les mer: Derfor bør du følge opp leiekontrakten
Endring av lokalene
Mange leietakere ønsker å tilpasse lokalene til sin virksomhet, og investerer ofte større beløp i oppussing og bearbeidelse av lokalet. Hvis ikke annet er avtalt vil slike endringsarbeider tilfalle utleier. Dette er på godt og vondt, da det ikke er gitt at utleier ønsker et lokale spesialtilpasset for en konkret type virksomhet, eksempelvis frisørsalong eller restaurant. Det er derfor normalt at leieavtalen regulerer at utleier kan kreve at leietaker helt eller delvis setter lokalet tilbake i den stand det var før tilpassingen ble foretatt, og at merker og skader utbedres.
Ved avslutning av leieavtalen
I praksis skjer forhåndsbefaringen nær opptil fraflyttingstidspunktet. Det er uheldig da det forhindrer en fornuftig planlegging av arbeidet for å bringe lokalet tilbake til den kontraktsfestede stand. Som regel vil også en slik befaring medføre diskusjoner om leiers vedlikeholdsplikt er tilstrekkelig ivaretatt. Ved befaringen bør partene fylle ut overtagelsesprotokoll hvor blant annet følgende behandles:
- Konstatere og beskrive status for manglende vedlikehold
- Kalkulere kostnaden til å oppgradere lokalet fra dagens standard til den tilstanden det burde ha vært i dersom vedlikeholdsplikten var ivaretatt.
- Oversikt over hva som skal betraktes som naglefast og således skal være igjen
Hvis lokalet ikke kan tilbakeleveres i henhold til avtalen, vil det foreligge mislighold fra leietaker, og manglende vedlikehold vil normalt kunne utbedres av utleier for leietakers regning. Hvis utbedringen medfører forsinket videre utleie, vil utleier også kunne kreve erstatning for tapt leie. Husk å overholde reklamasjonsfristen og påkalle garantien ved leietakers mislighold.
Vil du vite mer? Kontakt oss gjerne i dag for en uforpliktende samtale!
Artikkel først publisert april 2018, sist oppdatert desember 2021.