co-working kontorhotell

Kontorhotell har en kontinuerlig utskiftning av fremleietakere, som benytter arealet på ulik måte og med ulik leietid. Dette kan by på utfordringer knyttet til merverdiavgiftbehandlingen.

Deling som forretningsmodell

Delingsøkonomi har på kort tid utviklet seg til å bli en milliardindustri. I takt med utviklingen av teknologi og digitale plattformer, har selskaper som benytter deling som forretningsmodell, vokst fra å være en marginal aktør til å utfordre de etablerte næringene. Eksempler på dette er Airbnb, bil-delingstjenestene (Über, Nabobil etc.) eller Finn.no. 

Det stadig økende fokuset på digitalisering, økonomistyring og ressursutnyttelse, tilsier at delingsøkonomi gradvis vil bli en større del av næringslivet. 

En delingsvariant som har hatt en betydelig vekst, særlig internasjonalt, er de såkalte «kontorhotellene» eller «co-working» som det også kalles. 

Hva er et kontorhotell eller co-working?

Et kontorhotell er en virksomhet som leier ut kontorplasser i et begrenset tidsrom; timer, uker eller måneder. Ofte vil kontorhotellet være betjent og inkludere tjenester som møterom, resepsjon, posthåndtering, tilgang til printer o.l. 

Fordelen med å benytte et kontorhotell, er at leietaker slipper å inngå dyre og lange leiekontrakter, foreta innkjøp og investeringer, samt betale for renhold, strøm, vedlikehold, o.l. Man kjøper i stedet tilgang til et areal og til et utvalg tjenester, når man skulle ha behov for det. 

Korttidsleie av kontor- og møtesenter er ikke et nytt fenomen, men har blitt mer aktuelt etterhvert som arbeid skjer elektronisk og på tvers av landegrensene. 

Det er også blitt viktig for mange bedrifter og næringer å tilhøre et såkalt «co-workingspace» hvor leietakerne ikke kun får tilgang til et lokale, men også får anledning til å bygge nettverk, samarbeide, hente kunnskap og inspirasjon. 

Utfordrende merverdiavgiftsbehandling

Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt fra avgiftsplikt. Men, huseier kan frivillig registrere seg i Merverdiavgiftsregisteret og få adgang til å gjøre fradrag for inngående merverdiavgift, dersom leietakeren driver avgiftspliktig virksomhet. 

Dersom leietaker er et kontorhotell som baserer sin virksomhet på fremleie til både avgiftsregistrerte og ikke-avgiftsregistrerte virksomheter, kan merverdiavgiftbehandlingen bli utfordrende. Bygget har en kontinuerlig utskiftning av fremleietakere, som benytter arealet på ulik måte og med ulik leietid. 

Dette kan føre til at deler av det utleide arealet må unntas fra huseiers frivillige registrering og behandles avgiftsfritt. Det kan også kunne påvirke huseiers rett til fradrag for merverdiavgift, samt utløse justeringsplikt for fullførte byggetiltak.

Les også: Påkostning eller vedlikehold av næringseiendom - hva får du fradrag for 

NHO-dommen ga huseier full fradragsrett 

NHO-dommen (2015) avklarte at huseiers frivillige registrering ikke påvirkes av at leietaker (i dette tilfellet et møtesenter) fremleier lokalene i korte perioder. Det foreligger full fradragsrett for huseier såfremt det beregnes merverdiavgift av hele leievederlaget. Det er leietakeren som må foreta en fordeling ved sin fradragsføring. 

Det har i etterkant av NHO-dommen oppstått usikkerhet om tilsvarende betraktninger vil gjelde for øvrige lokaler og lignende fremleiekonsept.   

Hyppig skifte av leietaker

Skattedirektoratet har i en prinsipputtalelse (2017) vurdert i hvilken grad varigheten av fremleieforholdene/hyppigheten av skifte mellom avgiftsregistrerte og ikke-avgiftsregistrerte fremleietakere påvirker omfanget av utleiers frivillige registrering.

Uttalelsen bygger på vurderingene i NHO-dommen, og gir huseier adgang til frivillig registering av bygg som er utleid til kontorhoteller og tilsvarende utleiekonsepter. Det forutsettes at leietaker benytter hele arealet i sin fremleievirksomhet, og at det legges opp til hyppig utskiftning av fremleietakere (slik som ved alminnelig hotellvirksomhet). 

Dersom leietakerselskapet har en annen driftsmodell, hvor man eksempelvis inngår fremleiekontrakt på ubestemt tid eller for en viss periode med mulighet for forlengelse, mener Skattedirektoratet at man passerer grensen fra tidsmessig delt bruk til ett mer bestemt utleieforhold. I slike tilfeller vil areal som disponeres av ikke-avgiftsregistrerte virksomheter, falle utenfor huseiers frivillige registrering.

Skattedirektoratets uttalelse trekker ikke en endelig grense mellom fremleie som gir full fradragsrett for huseier og fordeling hos fremleier, og fremleie som må unntas fra huseiers frivillige registrering. Det gir likevel innblikk i skatteetatens syn på problemstillingen. Vurderingen vil bygge på skjønn og det kan derfor oppstå utfordringer ved håndtering av reglene i praksis.

Vi anbefaler derfor at eiendomsbesittere følger med på praktiseringen av regelverket, samt utarbeider rutiner for å følge opp leieforhold som kan påvirke den frivillige registering.

Les mer: Derfor bør du følge opp leiekontrakten

Dokumentasjon av leietakers bruk av lokalene

Skriftlig leiekontrakt

Det er et vilkår for utleiers frivillige registering at det er inngått leieavtale med leietakere som bruker arealene i avgiftspliktig eller kompensasjonspliktig aktivitet. Ved Co-working vil arealene ofte bli leid ut i flere ledd.

For forhåndsregistrering kreves det at det er inngått skriftlig leiekontrakt med leietaker som skal benyttet arealene i avgiftspliktigvirksomhet i alle ledd. Før endelig avgiftspliktig sluttbruker er avklart er det etter merverdiavgiftsforskriften ikke grunnlag for registering og fradragsføring.

I Skattedirektoratets prinsipputtalelse av 7. juni 2019 fremkommer det at Skattedirektoratet er av den oppfatning at det må være inngått skriftlig leieavtale mellom co-workingaktøren og dennes kunde for at gårdeier skal oppnå fradrag. Dette vil normalt medføre at gårdeier ikke vil oppnå fradragsrett for disse arealene før bygget er ferdig oppført.

Leietakererklæringer

Frivillig registrerte utleiere av bygg eller anlegg skal, i henhold til merverdiavgiftsforskriften, ved utgangen av hvert år sørge for at det foreligger en oversikt over bruken av lokalene gjennom året. Ved kortidsutleieavtaler på timebasis eller døgnbasis, hvor leietakers bruk er tilkjennegitt i selve leieavtalen, og hvor leieavtalen er dokumentasjon for at leieforholdet skal faktureres med merverdiavgift, uttaler Skattedirektoratet i sin prinsipputtalelse av 7. juni 2019 at selve leieavtalen i tilstrekkelig grad må anses å dokumentere bruken av utleiearealene.

Formålet med innhenting av leietakererklæringer for å dokumentere leietakers bruk gjennom året slår ikke til for disse utleietilfeller. Det vil derfor ikke bli krevet at det innhentes leietakererklæringer fra leietakerne i disse tilfellene, forutsatt at det foreligger skriftlig leieavtale og leietakers bruk er tilkjennegitt i avtalen.

Les også: Hva anses som ledd i utleien?

Prinsipputtalelse - avgiftshåndteringen av ulike konsepter

Konsepter med utleie av kontorplasser som ofte er av kortere varighet, hvor bruker også tilbys ett sett med andre tjenester kalles som nevnt over kontorhotell, co-working eller hot-desking. I noen tilfeller disponeres faste arbeidsplasser, mens det i andre tilfeller tilbys en bruksrett til lokalene uten at man får en eksklusiv rett til en bestemt kontorplass eller areal.

Skattedirektoratet har i prinsipputtalelse av 7. juni 2019 uttalt at dersom bruker har rett på/er garantert en kontorplass vil dette normalt bli å anse som utleie av fast eiendom. Dersom bruker ikke er garantert plass vil dette kunne bli vurdert som ikke utleie av fast eiendom.

Under bildet følger avgiftshåndteringen ved de ulike konseptene.

kontorhotell og co-working

Tilgang til eget kontor og/eller møterom pluss andre ytelser

Betaling for adgang til eget kontor og/eller møterom anses isolert sett som utleie av fast eiendom. Brukeren får besittelse over fast eiendom, og kan utnytte arealet på likeverdig måte som eieren av lokalet i avtaleperioden.

Dersom det i tillegg til kontor eksempelvis gis tilgang til:

  • kontormøbler,
  • trådløst bredbånd,
  • tekniske hjelpemidler som skriver/kopimaskin,
  • sentralbordtjenester og lounge

vil hele pakken kunne bli ansett som utleie av fast eiendom. Selv om komponenter som tilgang til kontormøbler, bredbånd, tekniske hjelpemidler mv. er viktige, legges det til grunn at en bruker ikke vil inngå avtale med en co-workingaktør om slike tjenester uten tilgang til kontoret. Hovedinteressen anses i slike tilfeller å være tilgangen til egne kontorer.

Tilleggstjenestene blir altså ikke å anse som egne, separate avgiftspliktige ytelser. Omsetningen av tilleggstjenestene skal derfor følge avgiftberegningen for utleien.

Dersom utleien ikke er omfattet av en frivillig registrering skal det ikke beregnes utgående merverdiavgift på leien og tilleggstjenestene. Dersom utleien er omfattet av en frivillig registrering skal det beregnes utgående merverdiavgift av både leien og tilleggstjenestene.

Hvorvidt utleien kan være omfattet av en frivillig registrering kommer an på bruken til den som leier arealene. Dersom leietaker er registrert i Merverdiavgiftsregisteret og bruker lokalene i sin avgiftspliktige virksomhet kan utleien være omfattet av utleiers frivilllige registrering.

Imidlertid legges det samtidig til grunn at co-workingskonsept likevel kan anses for å være omsetning av egne avgiftspliktige tjenester ved siden av kontorutleie. Dette kan typisk gjelde adgang til lounger, kafeer mv., som etter en konkret vurdering av avtalene ikke nødvendigvis har noen faktisk og rettslig kobling til leien av et kontor eller møterom.

Tilgang til en bestemt kontorplass i kontorlandskap pluss andre ytelser

Dersom eksemplet ovenfor endres til at det gis adgang til en bestemt kontorplass i kontorlandskap, blir spørsmålet om det hele fortsatt i utgangspunktet må anses som utleie av fast eiendom. Det følger av Skattedirektoratets uttalelse av 7. juni 2019 at dette fortsatt er omfattet av begrepet utleie av fast eiendom og at avgiftsbehandlingen vil bli som ved utleie av eget kontor ovenfor.

Tilgang til en ubestemt, men garantert kontorplass i kontorlandskap pluss andre ytelser

En co-workingaktør kan ta betalt for garantert tilgang til en kontorplass uten at kunden samtidig kan bestemme hvilken plass det skal være. Brukerne får altså ikke besittelse av en bestemt kontorplass. Brukerne vil også i dette konseptet måtte rydde plassen etter endt arbeidsdag. Siden brukeren likevel er garantert arbeidsplass i kontorlandskapet, har Skattedirektoratet uttalt at avgiftsbehandlingen blir som ovenfor. Betaling for andre tjenester må også her bedømmes på samme måte som for tradisjonelt kontor ovenfor.

Tilgang til kontorplass i kontorlandskap pluss andre ytelser, men ikke garantert plass

Dersom en co-workingaktør tilbyr kontorplass i kontorlandskap, men uten at kunden er garantert plass, er det den forskjell til eksemplene overfor at betalingen bare reflekterer en mulighet til kontorplass. 

Tjenestene med trådløst bredbånd, teknisk utstyr med videre blir etter Skattedirektoratets syn overordnet, mens hvorfra/hvordan utnyttelsen av disse tjenestene skjer da kommer i bakgrunnen. Skattedirektoratet uttaler at det er mest naturlig å anse at det ytes en samlet merverdiavgiftspliktig tjeneste. Dette vil likevel ikke gjelde dersom det også leveres selvstendige avgiftsunntatte tjenester som kan tenkes tilbudt i et co-workingkonsept, f.eks. kurs/undervisningsvirksomhet som må ses adskilt fra tjenester.

Når det gjelder spørsmålet om bruker får en rettighet til fast eiendom, trekker heller ikke Skattedirektoratet noen klar konklusjon, men uttaler at det fremstår som noe kunstig å vurdere dette som en rettighet til fast eiendom.

Tilgang til verken kontor eller kontorplasser i kontorlandskap, men til andre arealer

Ved løsninger der bruker ikke har tilgang til verken kontor eller kontorplasser i kontorlandskap, men til andre arealer anses for å være fullt ut avgiftspliktige etter hovedregelen i merverdiavgiftsloven. Skattedirektoratet er av den oppfatning at tilgang til lounge, kafeteria, nettverk mv. først og fremst kjennetegnes av verdien av å få ta del i tilbudet som gis der.

For deg som leier ut næringseiendom, last ned gratis guide for tilpasningene du bør gjøre i kontrakten ved utleie til forskjellige typer virksomhet:

Last ned gratis guide Utleie av næringseiendommer

I Magnus Legal har vi god innsikt i reglene om utleie av både næringslokaler og bolig. Se vår nettside for mer informasjon om hva vi kan hjelpe med: Utleie

Denne artikkelen ble først publisert i november 2017, betydelig oppdatert med masse nyttig informasjon i november 2019.