merverdiavgift på oppføringskostnader

Det er allment kjent at man ved oppføring av næringseiendom i mange tilfeller har rett til å fradragsføre merverdiavgift på oppføringskostnadene – på visse vilkår. Kjenner du til akkurat hvilke vilkår dette er?

Avgiftspliktig bruk

Det er en betingelse for full fradragsrett at hele arealet helt eller delvis brukes i avgiftspliktig virksomhet. Første trinn i planleggingsfasen er altså å avklare bruken av eiendommen, slik at man vet hvilket mva-fradrag man kan budsjettere med. Skal eiendommen være til bruk i egen avgiftspliktig virksomhet? Skal den brukes delvis i egen virksomhet og delvis til utleie?

Dersom hele eller deler av eiendommen skal leies ut til andre, hvordan skal en potensiell, sannsynlig leietaker bruke eiendommen og hva er leietakers (og fremleietakers) avgiftsmessige status? Vil f.eks. leietaker drive delvis avgiftsunntatt virksomhet, samtidig som hele arealet hele tiden også brukes i avgiftspliktig virksomhet? Alt dette bør avklares i en tidlig fase.

Last ned gratis guide: Den gode starten på utbyggingsprosjekter - Om fradragsrett for merverdiavgift i eiendomsprosjekter 

Leiekontrakt

En ambisjon om utleievirksomhet er ikke tilstrekkelig; man må kunne dokumentere utleieaktiviteten overfor skattekontoret ved å legge frem en signert leiekontrakt. Har man en signert leiekontrakt med avgiftspliktig leietaker, er dette inngangsbilletten til fradragsrett. Dette gjelder det arealet som kontrakten gjelder. Øvrig areal kan man fradragsføre mva på i byggefasen etter hvert som leiekontrakter med avgiftspliktig leietaker faller på plass.

Skal man bruke arealet selv i egen avgiftspliktig virksomhet, har man naturligvis fradragsrett uten noen leiekontrakt.

Krav om avklart bruk av lokalene

Merk at det ikke er et krav om at leiekontrakten må være «virksom», som skattekontoret tidligere krevde. Etter en dom av 12. oktober 2017 (SPG Ole Deviks vei AS), er det imidlertid klart at ikke enhver leiekontrakt er tilstrekkelig. Det må være et reelt leieforhold, som gir en tilstrekkelig avklaring av bruken av lokalene.

I den aktuelle saken inngikk Veidekke en avtale med SPG Ole Deviks vei AS, men Høyesterett mente avtalen lignet mer på en leiegaranti enn på en leieavtale. Blant annet var det ikke tilstrekkelig avklart hvem som skulle leie lokalene, eller om de faktisk ville bli brukt til avgiftspliktig virksomhet. Avtalen ga således ikke grunnlag for frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret eller rett til fradrag.

6-månedersfristen

Det er viktig å være oppmerksom på at dersom man ikke har en signert leiekontrakt innen 6 måneder etter ferdigstillelse ev bygget, er man henvist til å kreve mva-fradrag gjennom justeringsreglene, hvilket er en likviditetsmessig dårlig løsning. Merverdiavgiften på oppføringskostnadene tilbakebetales da til utbygger fra staten i løpet av en 10-årsperiode.

Infrastrukturtiltak

Ved oppføring av næringseiendom setter det offentlige noen ganger omfattende rekkefølgekrav, noe som gjør at merverdiavgift på infrastrukturtiltak blir en betydelig kostnad i et byggeprosjekt. For tiltak som skal overføres til kommunen, f.eks. veg, vann og avløp, kan man på visse måter få løftet av merverdiavgiften.

Det er blant annet vanlig å inngå en såkalt justeringsavtale med kommunen, hvor kommunen overtar justeringsretten (rett til å kreve mva tilbake fra staten med 1/10 hvert år i 10 år), og utbygger deretter får hele eller deler av denne avgiften tilbake fra kommunen.

Les mer: Slik får du fradrag for merverdiavgift på infrastruktur

Justering

Det er viktig å være oppmerksom på at fradragsretten for næringseiendom ikke er opp og avgjort en gang for alle, når man har fått leiekontrakter på plass med avgiftspliktige leietakere, og avgiften er tilbakebetalt fra staten. Justeringsreglene i merverdiavgiftsloven setter en 10 års «bindingstid» på mva-fradraget.

Endringer i bruken innen 10-årsperioden etter ferdigstillelse, herunder overdragelse av bygget, kan gi tilbakeføringsplikt til staten – all mva på en gang eller med inntil 1/10 per år. Stikkord for å minimere tilbakeføringsplikt og hindre ubehagelige overraskelser er god kontroll på leietakere og faktisk bruk av alt areal i bygget, og god planlegging i forkant av transaksjoner.

**

Merverdiavgift i eiendomsprosjekter kan være komplisert. I utbyggings-prosjekter utgjør mva-kostnader 25 % av totale kostnader. Det er derfor viktig å innrette seg på en måte som gjør det mulig å få et optimalt fradrag for inngående merverdiavgift. Vi har satt sammen denne guiden for deg som utvikler eiendom.

Last ned gratis guide MVA-fradrag i utbyggingsprosjekter