Det er allment kjent at man ved oppføring av næringseiendom i mange tilfeller har rett til å fradragsføre merverdiavgift på oppføringskostnadene – på visse vilkår. Kjenner du til hvilke vilkår dette er?

Avgiftspliktig bruk

Det er en betingelse for full fradragsrett at arealet helt eller delvis brukes i avgiftspliktig virksomhet. Første trinn i planleggingsfasen er altså å avklare bruken av eiendommen, slik at man vet hvilket mva-fradrag man kan budsjettere med. Skal eiendommen være til bruk i egen avgiftspliktig virksomhet? Skal den brukes delvis i egen virksomhet og delvis til utleie?

Dersom hele eller deler av eiendommen skal leies ut til andre, hvordan skal leietakeren bruke eiendommen, og hva er leietakers (og fremleietakers) avgiftsmessige status? Vil f.eks. leietaker drive delvis avgiftsunntatt virksomhet, samtidig som hele arealet hele tiden også brukes i avgiftspliktig virksomhet? Alt dette bør avklares i en tidlig fase.

Last ned gratis guide om fradragsrett for merverdiavgift i eiendomsprosjekter: Den gode starten på utbyggingsprosjekter

Leiekontrakt

En ambisjon om utleievirksomhet er ikke tilstrekkelig; man må på forespørsel kunne dokumentere utleieaktiviteten overfor skattekontoret ved å legge frem en signert leiekontrakt. Har man en signert leiekontrakt med en avgiftspliktig leietaker, kan dette betraktes som inngangsbilletten til fradragsrett. Fradragsretten gjelder det arealet som kontrakten gjelder. Øvrig areal kan man fradragsføre mva på i byggefasen etter hvert som leiekontrakter med avgiftspliktig leietakere faller på plass.

Skal man bruke arealet selv i egen avgiftspliktig virksomhet, har man naturligvis fradragsrett uten noen leiekontrakt.

Les også: Alt du må vite om merverdiavgift ved utleie av kontorhotell eller co-working

Krav om avklart bruk av lokalene

Det er ikke lenger et krav om at leiekontrakten må være «virksom», som skattekontoret tidligere krevde. Men etter en dom av 12. oktober 2017 (SPG Ole Deviks vei AS), er det imidlertid klart at ikke enhver leiekontrakt er tilstrekkelig. Det må være et reelt leieforhold, som gir en tilstrekkelig avklaring av hvordan bruken av lokalene faktisk kommer til å bli.

I den aktuelle saken inngikk Veidekke en avtale med SPG Ole Deviks vei AS, men Høyesterett mente avtalen lignet mer på en leiegaranti enn på en leieavtale. Blant annet var det ikke tilstrekkelig avklart hvem som skulle leie lokalene, eller om de faktisk ville bli brukt til avgiftspliktig virksomhet. Avtalen ga således ikke grunnlag for frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret eller rett til fradrag.

6-månedersfristen

Det er viktig å være oppmerksom på at dersom man ikke har en signert leiekontrakt innen 6 måneder etter ferdigstillelse av bygget, er man henvist til å kreve mva-fradrag gjennom justeringsreglene. Man får altså mva-fradraget hvis man får på plass en leiekontrakt med en avgiftspliktig leietaker, men fradrag gjennom justering er en likviditetsmessig dårligere løsning. Merverdiavgiften på oppføringskostnadene tilbakebetales da til utbygger fra staten i løpet av en 10-årsperiode, med en tidel for hvert år.

Les også: Tenk merverdiavgift i tidlig fase i eiendomsprosjekter

Infrastrukturtiltak

Ved oppføring av næringseiendom stiller det offentlige noen ganger omfattende rekkefølgekrav for at bygging skal kunne realiseres, noe som gjør at merverdiavgift på infrastrukturtiltak blir en betydelig kostnad i et byggeprosjekt. For tiltak som skal overføres til kommunen, f.eks. veg, vann og avløp, kan man på visse måter få løftet av merverdiavgiften.

Det er blant annet relativt vanlig å inngå en såkalt justeringsavtale med kommunen. Med en justeringsavtale overtar kommunen justeringsretten fra utbygger, dvs. retten til å kreve mva tilbake fra staten med 1/10 hvert år i 10 år, sammen med for eksempel vann- og avløpsanlegget som er oppført. Med denne justeringsretten har kommunen rett til å kreve mva tilbake fra staten på vann- og avløpsanlegget, fordi kommunen bruker anlegget i sin avgiftspliktige virksomhet. Kommunen overfører deretter hele eller deler av denne avgiften til utbygger. Hvor mye av avgiften som overføres til utbygger, og når dette skal skje, avhenger av hva utbygger og kommunen avtaler i det enkelte tilfellet.

Les mer: Slik får du fradrag for merverdiavgift på infrastruktur

Justering

Det er viktig å være oppmerksom på at fradragsretten for næringseiendom ikke er opp og avgjort en gang for alle, når man har fått leiekontrakter på plass med avgiftspliktige leietakere, og avgiften er tilbakebetalt fra staten. Justeringsreglene i merverdiavgiftsloven setter en 10 års «bindingstid» på mva-fradraget.

Endringer i bruken innen 10-årsperioden etter ferdigstillelse, herunder overdragelse av bygget, kan gi tilbakeføringsplikt til staten; all mva på en gang eller med inntil 1/10 per år. Avgjørende grep for å minimere tilbakeføringsplikt og hindre ubehagelige overraskelser er

• god kontroll på leietakere og faktisk bruk av alt areal i bygget, for eksempel ved årlige leietakererklæringer, og
• god planlegging i forkant av transaksjoner og omstruktureringer der eiendommen inngår.

Vil du vite mer? Kontakt oss gjerne i dag for en uforpliktende samtale!

Magnus Legal kan hjelpe deg med skatt og avgift for fast eiendom.

Artikkelen ble først publisert i juli 2018, oppdatert april 2022.