Utleie til kontorhotell_mva.jpg

Kontorhotell har en kontinuerlig utskiftning av fremleietakere, som benytter arealet på ulik måte og med ulik leietid. Dette kan by på utfordringer knyttet til merverdiavgiftbehandlingen.

Delingsøkonomi har på kort tid utviklet seg til å bli en milliardindustri. I takt med utviklingen av teknologi og digitale plattformer, har selskaper som benytter deling som forretningsmodell, vokst fra å være en marginal aktør til å utfordre de etablerte næringene. Eksempler på dette er Airbnb, bil-delingstjenestene (Über, Nabobil etc.), eller Finn.no. 

Det stadig økende fokuset på digitalisering, økonomistyring og ressursutnyttelse, tilser at delingsøkonomi gradvis vil bli en større del av næringslivet. En delingsvariant som har hatt en betydelig vekst, særlig internasjonalt, er de såkalte «kontorhotellene». 

Hva er et kontorhotell?

Et kontorhotell er en virksomhet som leier ut kontorplasser i et begrenset tidsrom; timer, uker eller måneder. Ofte vil kontorhotellet være betjent og inkludere tjenester som møterom, resepsjon, posthåndtering, tilgang til printer o.l. 

Fordelen med å benytte et kontorhotell, er at leietaker slipper å inngå dyre og lange leiekontrakter, foreta innkjøp og investeringer, samt betale for renhold, strøm, vedlikehold, o.l. Man kjøper i stedet tilgang til et areal og til et utvalg tjenester, når man skulle ha behov for det. 

Korttidsleie av kontor- og møtesenter er ikke et nytt fenomen, men har blitt mer aktuelt etterhvert som arbeid skjer elektronisk og på tvers av landegrensene. 

Det er også blitt viktig for mange bedrifter og næringer å tilhøre et såkalt «co-workingspace» hvor leietakerne ikke kun får tilgang til et lokale, men også får anledning til å bygge nettverk, samarbeide, hente kunnskap og inspirasjon. 

Utfordrende merverdiavgiftsbehandling

Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt fra avgiftsplikt. Men, huseier kan frivillig registrere seg i merverdiavgiftsregisteret og få adgang til å gjøre fradrag for inngående merverdiavgift, dersom leietakeren driver avgiftspliktig virksomhet. 

Dersom leietaker er et kontorhotell som baserer sin virksomhet på fremleie til både avgiftsregistrerte og ikke-avgiftsregistrerte virksomheter, kan merverdiavgiftbehandlingen bli utfordrende. Bygget har en kontinuerlig utskiftning av fremleietakere, som benytter arealet på ulik måte og med ulik leietid. 

Dette kan føre til at deler av det utleide arealet må unntas fra huseiers frivillige registrering og behandles avgiftsfritt. Det kan også kunne påvirke huseiers rett til fradrag for merverdiavgift, samt utløse justeringsplikt for fullførte byggetiltak.

Les også: Påkostning eller vedlikehold av næringseiendom - hva får du fradrag for 

NHO-dommen ga huseier full fradragsrett 

NHO-dommen (2015) avklarte at huseiers frivillige registrering ikke påvirkes av at leietaker (i dette tilfellet et møtesenter) fremleier lokalene i korte perioder. Det foreligger full fradragsrett for huseier såfremt det beregnes merverdiavgift av hele leievederlaget. Det er leietakeren som må foreta en fordeling ved sin fradragsføring. 

Det har i etterkant av NHO-dommen oppstått usikkerhet om tilsvarende betraktninger vil gjelde for øvrige lokaler og lignende fremleiekonsept.   

Ny prinsipputtalelse

Skattedirektoratet har i en nylig avsagt prinsipputtalelse (2017) vurdert i hvilken grad varigheten av fremleieforholdene/hyppigheten av skifte mellom avgiftsregistrerte og ikke-avgiftsregistrerte fremleietakere påvirker omfanget av utleiers frivillige registrering.

Uttalelsen bygger på vurderingene i NHO-dommen, og gir huseier adgang til frivillig registering av bygg som er utleid til kontorhoteller og tilsvarende utleiekonsepter. Det forutsettes at leietaker benytter hele arealet i sin fremleievirksomhet, og at det legges opp til hyppig utskiftning av fremleietakere (slik som ved alminnelig hotellvirksomhet). 

Fremleiekontrakt på ubestemt tid

Dersom leietakerselskapet har en annen driftsmodell, hvor man eksempelvis inngår fremleiekontrakt på ubestemt tid eller for en viss periode med mulighet for forlengelse, mener Skattedirektoratet at man passerer grensen fra tidsmessig delt bruk til ett mer bestemt utleieforhold. I slike tilfeller vil areal som disponeres av ikke-avgiftsregistrerte virksomheter, falle utenfor huseiers frivillige registrering. 

Skattedirektoratets uttalelse trekker ikke en endelig grense mellom fremleie som gir full fradragsrett for huseier og fordeling hos fremleier, og fremleie som må unntas fra huseiers frivillige registrering. Det gir likevel innblikk i skatteetatens syn på problemstillingen. Vurderingen vil bygge på skjønn og det kan derfor oppstå utfordringer ved håndtering av reglene i praksis. 

Vi anbefaler derfor at eiendomsbesittere følger med på praktiseringen av regelverket, samt utarbeider rutiner for å følge opp leieforhold som kan påvirke den frivillige registering. 

Les mer: Derfor bør du følge opp leiekontrakten 

Grense mellom tjenesteleveranse og utleie etter husleieloven 

En annen problemstilling er om kjøp av tilgang til et kontorhotell i det hele tatt bør anses som utleie av fast eiendom. 

Husleieloven gjelder «avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag». For det tilfellet at leietaker/fremleietaker kjøper tilgang til et spesifikt rom - for eksempel et kontor eller møterom - og har eksklusiv bruksrett for dette rommet i hele leieperioden, er det naturlig at man faller innenfor husleielovens bestemmelse. 

Men hva om man ikke har tilgang til et spesifikt rom, men kjøper tilgang til hele arealet?

Man får ikke en fast kontorplass, man har ikke eksklusiv bruksrett over lokalets fasiliteter, men kan fritt benytte de tjenester som tilgjengelig. Man kjøper heller ikke tilgang til arealet ut av behovet for en kontorpult, men av hensyn til co-working og for å komme i kontakt med selskaper, samarbeidspartnere og potensielle kunder. 

Slike utleiekonsepter, som i økende grad introduseres til det norske markedet, bærer mer preg av å være en tjenesteleveranse enn å være et leieforhold. Dette vil komme til å utfordre utleiemarkedet og avgiftshåndteringen i årene som kommer. 

For deg som leier ut næringseiendom, last ned gratis guide for tilpasningene du bør gjøre i kontrakten ved utleie til forskjellige typer virksomhet:

Last ned gratis guide Utleie av næringseiendommer