Vi ser på reglene som gjelder for innendørs arealavvik ved kjøp og salg av bolig.

Merk at Kommunal- og forvaltningskomiteen har lagt frem en innstilling til ny avhendingslov hvor reglene for arealavvik endres. Det er foreslått at boligen vil heretter ha en mangel dersom avviket fra oppgitt og virkelig areal overstiger to prosent og minst én kvadratmeter. Formålet er å lage en enklere og mindre konfliktskapende rettstilstand. Regelen er ikke tredd i kraft, og vi ser på dagens regler som gjelder for innendørs arealavvik ved kjøp og salg av bolig. 

Hva skjer om boligen viser seg å være mindre enn kjøper tror?

Det er ikke slik at ethvert arealavvik automatisk utgjør en mangel ved kjøp av bolig. Det må vurderes konkret hvorvidt avviket utgjør en mangel i lovens forstand, og deretter om denne gir rett til prisavslag eller eventuelt heving av boligkjøpet. 

Uriktige opplysninger

Det er den generelle bestemmelsen om uriktige opplysninger i avhendingsloven § 3-8 som regulerer hvorvidt et innendørs arealavvik utgjør en mangel. 

Av bestemmelsen følger det at der selger gir uriktige opplysninger, eksempelvis ved feilaktig angivelse av størrelse på leilighet, kan det foreligge en mangel. Bestemmelsen er generell og det er gitt føringer i rettspraksis for mangelsvurderingen. 

Les også: Dagmulkt: Slik unngår du kostbar felle i byggeprosjekter 

Arealsviktdommen

Arealsviktdommen er sentral ved vurdering av betydningen av arealsvikt ved boligkjøp. Saken gjaldt prisavslag for arealsvikt ved kjøp av en selveierleilighet. En leilighet som var opplyst å være 112 kvm, viste seg å være bare 102 kvm. Høyesterett fant det klart at et avvik på 8,9 prosent var en mangel etter avhendingsloven § 3-8. 

Om det dreier seg om en liten leilighet vil det normalt stilles mindre krav til størrelsens avvik. Dette fordi det generelt antas at nøyaktige antall kvadratmeter er viktigere for potensielle kjøpere ved kjøp av små boliger enn ved kjøp av store.  

Dersom du har kjøpt eller solgt bolig må det derfor først vurderes om arealet i det hele tatt kvalifiserer som en mangel. 

Finn ut mer om hvordan eiendomsteamet i Magnus Legal kan hjelpe deg med fast eiendom.

Den uriktige opplysningen må ha virket inn på avtalen

Etter avhendingslovens er det krav om at den uriktige opplysningen må ha virket inn på avtalen mellom partene for at det skal være en mangel. Normalt legges det automatisk til grunn at den uriktige opplysningen om arealstørrelsen har virket inn på avtalen mellom partene, men dersom kjøper uansett hadde kjøpt boligen fordi den har en helt spesiell utforming, har en spesifikk beliggenhet eller lignende kan dette tilsi at det likevel ikke foreligger en mangel ved arealavvik.  

Prisavslag

Dersom det foreligger en mangel kan kjøper kreve prisavslag, og i noen tilfeller faktisk heve kjøpet. 

Det har utviklet seg retningslinjer og føringer hva gjelder utregningen av prisavslaget, og det er følgelig avgjørende å være kjent med disse for å kunne fremsette et realistisk prisavslag.

Prisavslaget skal beregnes forholdsmessig. Det man skal frem til er hva eiendommen kan antas å ville ha blitt solgt for med korrekt oppgitt boligareal. 

Utgangspunktet for beregningen av prisavslaget er å finne kvadratmeterprisen ved å dele kjøpesummen på det antall kvadratmeter som eiendommen er opplyst å være, og deretter multiplisere kvadratmeterprisen med antallet manglende kvadratmeter.

Det er imidlertid ikke nødvendigvis en erstatning krone-for-krone i tråd med kvadratmeterprisen som blir det endelige resultatet. 

Det følger av rettspraksis at prisavslaget fastsettes skjønnsmessig. Fra beløpet kan det gjøres fradrag hvor det er andre momenter som antas å influere prisen. Det må følgelig gjøres en konkret vurdering av hvor høyt prisavslaget utgjør i hver sak. 

Reklamasjon

Ofte er det imidlertid reklamasjon som blir avgjørende i disse sakene. For å kunne gjøre et krav gjeldende, må kjøper reklamere på forholdet innen rimelig tid for å gjøre arealavvik gjeldende. Les mer om dette i vår blogg: Dette kan du gjøre når forbruker reklamerer på feil eller mangler i byggeprosjektet

Det er viktig å være nøye ved utforming av salgs- og kontraktsinnholdet for å unngå tvister.

Først publisert 11.september 2017 - Oppdatert 31.mai 2019

Har du problemstillinger knyttet til entrepriseoppdrag? Les mer på nettsiden om hva vi kan hjelpe deg med: Entreprise - bygg og anlegg