Ny eierseksjonslov trådte i kraft 1. januar 2018. Loven sørger for mer forutsigbare og fleksible rammevilkår for utbyggere og inneholder positive endringer for forbruker.

Seksjonering ved rammetillatelse

Den nye eierseksjonsloven har regler som flytter det tidligste tidspunktet for når en seksjonering kan skje fra igangsettingstillatelse til rammetillatelse. Dette gjelder for både nybygg og bestående bygg. For anleggseiendom gjelder tidspunktet for igangsettelsestillatelse fortsatt.

Endringen imøtekommer utbyggers behov for tidlig pantefinansiering, og gir større fleksibilitet i utbyggingsprosjektet.

Et eventuelt avvik mellom seksjon basert på rammetillatelse og ferdig seksjon krever reseksjonering.

Kortere saksbehandlingstid

Til forskjell fra tidligere lov er det en ny regel om 12 ukers saksbehandlingsfrist for kommunen til å behandle seksjoneringssøknaden og registrere seksjonene i matrikkelen etter at søknaden er mottatt. Regelen skal forhindre at saker blir liggende ubehandlet hos kommunen i lang tid. For å motivere kommunen til å overholde fristen blir saksbehandlingsgebyret redusert med 25 % for hver uke fristen oversittes.

Leietakers rett til å kjøpe ved seksjonering bortfaller

Historisk er flere oppkjøp og planlagte reseksjoneringer terminert som følge av leietakers rabaterte forkjøpsrett. Denne er nå fjernet og en relativt tung økonomisk usikkerhet for utbygger er fjernet.

Det er viktig å merke seg at en opphevelse av reglene om kjøperett ikke griper inn i en kjøperett som allerede er aktualisert.

Les også: Derfor bør du følge opp leiekontrakten

Nye regler om parkering og fellesareal

Også reglene om parkering i eierseksjonssameier gir utbygger større fleksibilitet. Kommunen skal kun sjekke at det avsettes tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av plangrunnlag og byggetillatelse.

En nyhet er at loven skal sikre parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne, og at parkeringsplassene blir gjort tilgjengelig for beboere som faktisk har behov for dem gjennom bytting av plasser.  Bytteretten gjelder bare dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Videre er det gitt rett for bruker til å anlegge ladepunkter for el-bil.

Den nye loven har regler om areal som skal være fellesareal. Dette vil være arealer som seksjonseierne trenger tilgang til, og arealer som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteareal. Eksempler på slike arealer er opparbeidet atkomst, gang- og kjøreareal, lekeareal og grøntareal.

Finn ut mer om hvordan eiendomsteamet i Magnus Legal kan hjelpe deg med fast eiendom.

Klarere regler om langvarig bruksrett

I boligsameier kan det i vedtektene fastsettes enerett til bruk av deler av fellesareal i inntil tretti år. Dette er en presisering og utvidelse fra tidligere ordning med bestemmelser om midlertidig enerett for en eller flere sameiere til bruk av bestemte deler av fellesarealene. Dette skaper større forutberegnelighet for brukeren. Vedtektene kan fastsette nærmere regulering av eneretten, for eksempel om kostnadsfordeling eller vedlikeholdsplikt.

For næringsseksjoner kan rett til enebruk gjelde flere seksjonseiere og i enkelte tilfeller utvides utover tretti år.

Videreføring av kjøp/erverv og adgang til utleie

Loven viderefører ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23 om at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie. Videre ble det ikke inntatt noen begrensninger i muligheten for utleie.

Det er imidlertid viktig å merke seg at det allerede er vedtatt strengere regler om kjøp/erverv av boligseksjoner og korttidsutleie i den nye loven som vil tre i kraft fra 1. januar 2020.

Les mer her: Har du fått med deg endringene i eierseksjonsloven som trer i kraft 1. januar 2020?

Kobling til plan- og bygningsloven

Et tidligere kjent problem har vært at boliger som på lovlig vis er seksjonert, ikke er godkjent til boligformål etter plan- og bygningsloven. Slike uoverensstemmelser i regelverket har skapt vanskeligheter for kjøpere. Den nye eierseksjonsloven har en kobling til plan- og bygningsloven som gjør at det ikke er mulig å opprette en boligseksjon som det ikke er tillatt å bo i. Dette gjelder både ved førstegangsseksjonering og reseksjonering.

Les også: Krav på fristforlengelse i byggeprosjekter

Andre regler som gjør det enklere å finne ut hvilke rettigheter og plikter man har som forbruker

Loven har flere andre nye regler som klargjør rettighetene og pliktene til seksjonseierne.

Det innføres regler som på tydeligere vis fordeler vedlikeholdsplikten mellom sameiet og seksjonseierne.  I den forbindelse er det også innført regler om erstatningsansvar dersom noen av seksjonseierne bryter vedlikeholdsplikten.

Loven innførte en helt ny regel som gir en sameier med bruksrett til bolig som ikke er seksjonert, rett til å kreve seksjonering. Uten mulighet for seksjonering vil en ikke-seksjonert sameieandel være vanskelig å pantsette, og dermed også vanskelig å selge. På dette punkt gir de nye reglene økt finansieringstrygghet for sameieren. 

Fokus på merverdiavgift i starten av eiendomsprosjekter er ofte en viktig suksessfaktor. Vi har satt sammen denne guiden for deg som utvikler eiendom.

Først publisert 23.oktober 2017 - Oppdatert 18. desember 2019