Ny eierseksjonslov-eierseksjonsloven.jpg

Ny eierseksjonslov trer i kraft 1. januar 2018. Nye regler skal sørge for mer forutsigbare og fleksible rammevilkår for utbyggere og inneholder positive endringer for forbruker.

Seksjonering ved rammetillatelse

Den nye eierseksjonsloven har regler som flytter det tidligste tidspunktet for når en seksjonering kan skje fra igangsettingstillatelse til rammetillatelse. Dette gjelder for både nybygg og bestående bygg. For anleggseiendom gjelder tidspunktet for igangsettelsestillatelse fortsatt.

Endringen vil imøtekomme utbyggers behov for tidlig pantefinansiering, og vil gi større fleksibilitet i utbyggingsprosjektet.

Et eventuelt avvik mellom seksjon basert på rammetillatelse og ferdig seksjon krever reseksjonering.

Kortere saksbehandlingstid

Til forskjell fra dagens lov vil det innføres en ny regel om 12 ukers saksbehandlingsfrist for kommunen til å behandle seksjoneringssøknaden og registrere seksjonene i matrikkelen etter at søknaden er mottatt. Regelen skal forhindre at saker ikke blir liggende ubehandlet hos kommunen i lang tid. For å motivere kommunen til å overholde fristen blir saksbehandlingsgebyret redusert med 25 % for hver uke fristen oversittes.

Leietakers rett til å kjøpe ved seksjonering bortfaller

Historisk er flere oppkjøp og planlagte reseksjoneringer terminert som følge av leietakers rabaterte forkjøpsrett. Denne er nå fjernet og en relativt tung økonomisk usikkerhet for utbygger er fjernet.

Det er viktig å merke seg at en opphevelse av reglene om kjøperett ikke griper inn i en kjøperett som allerede er aktualisert.

Les også: Derfor bør du følge opp leiekontrakten

Nye regler om parkering og fellesareal

Også reglene om parkering i eierseksjonssameier gir utbygger større fleksibilitet. Kommunen skal kun sjekke at det avsettes tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av plangrunnlag og byggetillatelse.

En nyhet er at loven skal sikre parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne, og at parkeringsplassene blir gjort tilgjengelig for beboere som faktisk har behov for dem gjennom bytting av plasser.  Bytteretten gjelder bare dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Videre gis det rett for bruker til å anlegge ladepunkter for el-bil.

Den nye loven har regler om areal som skal være fellesareal. Dette vil være arealer som seksjonseierne trenger tilgang til, og arealer som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteareal. Eksempler på slike arealer er opparbeidet atkomst, gang- og kjøreareal, lekeareal og grøntareal.

Klarere regler om langvarig bruksrett

I boligsameier kan det i vedtektene fastsettes enerett til bruk av deler av fellesareal i inntil tretti år. Dette er en presisering og utvidelse fra dagens ordning med bestemmelser om midlertidig enerett for en eller flere sameiere til bruk av bestemte deler av fellesarealene. Dette skaper større forutberegnelighet for brukeren. Vedtektene kan fastsette nærmere regulering av eneretten, for eksempel om kostnadsfordeling eller vedlikeholdsplikt.

For næringsseksjoner kan rett til enebruk gjelde flere seksjonseiere og i enkelte tilfeller utvides utover tretti år.

Videreføring av kjøp/erverv og adgang til utleie

Den nye loven viderefører dagens regler om at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie. Videre er det ikke inntatt noen begrensninger i muligheten for utleie, noe som kan være fordelaktig for mange utbyggere.

Kobling til plan- og bygningsloven

Et tidligere kjent problem har vært at boliger som på lovlig vis er seksjonert, ikke er godkjent til boligformål etter plan- og bygningsloven. Slike uoverensstemmelser i regelverket har skapt vanskeligheter for kjøpere. Den nye eierseksjonsloven vil ha en kobling til plan- og bygningsloven som gjør at det i fremtiden ikke er mulig å opprette en boligseksjon som det ikke er tillatt å bo i. Dette gjelder både ved førstegangsseksjonering og reseksjonering.

Les også: Krav på fristforlengelse i byggeprosjekter

Andre regler som gjør det enklere å finne ut hvilke rettigheter og plikter man har som forbruker

Loven har flere andre nye regler som klargjør rettighetene og pliktene til seksjonseierne.

Det innføres regler som på tydeligere vis fordeler vedlikeholdsplikten mellom sameiet og seksjonseierne.  I den forbindelse vil det også innføres regler om erstatningsansvar dersom noen av seksjonseierne bryter vedlikeholdsplikten.

Videre vil loven innføre en helt ny regel som gir en sameier med bruksrett til bolig som ikke er seksjonert, rett til å kreve seksjonering. Uten mulighet for seksjonering vil en ikke-seksjonert sameieandel være vanskelig å pantsette, og dermed også vanskelig å selge. På dette punkt gir de nye reglene økt finansieringstrygghet for sameieren. Legg merke til at ny regel om seksjoneringsrett for sameiere i bolig som ikke er seksjonert først trer i kraft 1. juli 2018.

 

Fokus på merverdiavgift i starten av eiendomsprosjekter er ofte en viktig suksessfaktor. Vi har satt sammen denne guiden for deg som utvikler eiendom.

Last ned gratis guide MVA-fradrag i utbyggingsprosjekter