Avhendingsloven regulerer forholdet mellom kjøper og selger ved kjøp og salg av brukt bolig. Det er nå vedtatt at ny avhendingslov trer i kraft 01.01.2022.
Merk: Denne artikkelen holdes ikke lenger oppdatert.
Ifølge Regjeringen er formålet med den nye loven å gjøre bolighandelen tryggere, fortrinnsvis gjennom å få et mer opplyst boligmarked.
Lovendringen innebærer, til dels, store endinger som i all hovedsak fører til at kjøpers rettigheter styrkes ved kjøp av bolig og at selgers ansvar blir større.
Så - hva er nytt i den nye avhendingsloven?
«As is»
Etter dagens lov kan brukte boliger selges «som de er». I dette ligger det et forbehold fra selgers side – boligen selges slik den fremstod på visning og det er dette som er avgjørende for om boligen har en mangel eller ikke. Selger fraskriver seg altså ansvaret for skjulte feil og mangler ved boligen.
En slik «as is»-klausul vil ikke lenger være tillatt etter den nye loven.
Skal selger kunne ta forbehold ved salg, må forbeholdet være konkret og spesifisert. Selger vil få en større informasjonsrisiko og et strengere ansvar for å opplyse om det man vet om boligen ved salg etter den nye loven. Selger vil etter den nye loven være avhengig av gode tilstandsrapporter og at eiendomsmeglerne gir fullstendige og riktige opplysninger, for ikke å komme i et potensielt ansvar.
Risikoen for skjulte feil og mangler flyttes fra kjøper over til selger, og terskelen for hva kjøper kan påberope som mangel blir senket. Spørsmålet er om de nye kravene til tilstandsrapporter kan kompensere for denne risikoforskyvningen.
Les også: Hva skal til for at det foreligger en mangel i boligprosjektet?
Den magiske grensen på kr 10 000
Etter dagens avhendingslov er det ikke satt en spesifikk grense når det gjelder den økonomiske verdien av en mangel. Gjennom rettspraksis har det likevel utarbeidet seg en praksis for at utbedringskostnader på 5-6 % av kjøpesum anses som vesentlig nok til å kunne statuere en skjult mangel. Mangel som følge av tilbakeholdte eller uriktige opplysninger har ingen konkret terskelgrense.
Etter den nye loven vil man kunne få prisavslag og erstatning for mangler som utgjør et økonomisk tap på kr 10 000 eller mer. Grensen for hva kjøper kan definere som skjulte mangler senkes altså betraktelig, og det skal mindre til før noe er å anse som en mangel enn før.
Kjøper får etter dette en lav «egenandel» hva gjelder mangler, og med den nye loven vil vi få en risikoforskyvning fra kjøper til selger.
Les også: Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest i byggeprosjekter
Nye forskriftskrav til tilstandsrapporter
Samtidig med lovendringen vil en ny forskrift som stiller en rekke minstekrav til tilstandsrapporter tre i kraft. Reguleringen er ment å gi tilstandsrapporter høyere kvalitet og mindre rom for skjønn, noe som skal gi et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp. Forskriften stiller også strengere krav til takstmenn og deres kompetanse. Takstmenn vil få et større ansvar for å levere en gjennomarbeidet og forskriftsmessig rapport.
Lovendringene og den nye forskriften skal sammen gi selger et sterkt insentiv om å innhente forskriftsmessig tilstandsrapport ved salg av bolig. Dette vil kunne bidra til at skjulte feil og mangler avdekkes, og at relevant informasjon om eiendommen kommer frem før en budaksept.
Kjøper på sin side kan etter den nye loven ikke påberope seg forhold som fremgår av tilstandsrapporten. Det er uttrykkelig angitt at kjøper vil anses for å kjenne til de forhold som tydelig kommer frem av tilstandsrapporten. Dette innebærer at kjøper ikke kan fremsette krav om prisavslag eller erstatning for det som er beskrevet i tilstandsrapporten. Kjøper får dermed et ansvar for å sette seg godt inn de opplysningene som gis i tilstandsrapporten og får en utvidet undersøkelsesplikt.
Målet med å heve kvaliteten på boligsalgsrapportene er å avdekke flere feil og mangler og gi kjøper mer informasjon om boligen, og dermed senke antall konflikter mellom kjøper og selger. Samtidig vil dette trolig føre til økt antall tvistesaker mot takstmenn, og trolig også mot eiendomsmeglere.
Les også: Hvordan reklamere på mangel ved kjøp av eiendom?
Arealavvik
Dagens avhendingslov regulerer innendørs arealavvik slik at avvik kun utgjør en mangel i de tilfeller arealet er betydelig mindre enn opplyst, eller dersom selger er å klandre for sine opplysninger når det gjelder arealet. Etter dagens lov er det i all hovedsak rettspraksis som har avgjort hvor grensen for arealavvik går.
I den nye loven har lovgiver tydeliggjort at arealavvik utgjør en mangel dersom avviket overstiger 2 %, dog minst en kvadratmeter.
Les også: Når utgjør arealavvik mangel ved kjøp av bolig?
Strengere krav til både kjøper og selger
Selger har etter dagens lov opplysningsplikt og kjøper har på sin side undersøkelsesplikt. Dette videreføres i den noe loven, men i en noe skjerpet utgave for begge parter.
Etter den nye avhendingsloven vil det stilles strengere krav til dokumentasjon på større oppussingsprosjekter og annet arbeid som er utført i boligen. Selgers opplysningsplikt skjerpes, og selger vil få et strengere ansvar for å opplyse om forhold ved boligen. Dette har også en side mot at det ikke lenger vil bli tillatt å selge bolig med «solgt som dem er»-forbehold.
Kjøper på sin side fortsatt være pliktig til, og ha et ansvar for, å undersøke boligen nøye, gjerne med fagkyndig. Kjøper vil ikke kunne påberope seg forhold som tydelig er angitt i tilstandsrapport og prospekt som mangel.
Lovendringene fører til en svekket beskyttelse av selgers rettigheter dersom kjøper retter krav mot selger, noe som er tenkt avdempet ved at det stilles strengere krav til tilstandsrapporter. Kjøpers plikt til å undersøke boligen og salgsdokumentasjon vil gjelde sterkt etter den nye loven.
Utførlige, grundige tilstandsrapporter fra takstmenn og riktige opplysninger gitt av selger og megler vil være viktig for at bolighandler etter den nye avhendingsloven skal gå smertefritt.
Kontakt oss gjerne for en uforpliktende samtale. 👦🏚️
Mer rettferdig fordeling av risiko
Reglene rundt kjøp og salg av eiendom handler om risikofordeling, og lovgiver søker en rettferdig fordeling av risiko. En balansering av risikoen mellom kjøper og selger på en fornuftig måte vil bidra til mindre konflikter, og gi en tryggere bolighandel.
Det blir spennende å se hvordan rettspraksis tilnærmer seg den nye loven og hvordan rettstilstanden på kjøp og salg av brukt bolig etter den nye loven blir, og ikke minst om antall tvister knyttet til kjøp og salg av brukt bolig vil gå ned ved innføring av ny lov. Personlig er jeg bekymret for konsekvensene av at terskelen for hva som skal anses som en mangel senkes. Dette kan gi en uforholdsmessig risikoforskyvning fra kjøper til selger, noe som gir en økt risiko for flere tvister mellom kjøpere og selgere av boligeiendom.
Eierskifteforsikring
Det har kommet indikasjoner på at selskaper som tilbyr boligselgerforsikringer vil slutte med denne typen forsikringer etter nyttår. Om det er grunnet i at selger får skjerpede krav og større ansvar er usikkert. Det vil imidlertid fortsatt være mulig å kjøpe boligselgerforsikring, men premien på denne typen forsikringer vil trolig øke - i likhet med prisen på tilstandsrapporter - slik at det trolig vil bli dyrere å selge bolig etter den nye loven enn etter dagens lov.
Vil du vite mer? Kontakt oss gjerne i dag for en uforpliktende samtale!
i Magnus Legal har vi et team av advokater som arbeider med fast eiendom, les mer på nettsiden vår om hvordan vi kan hjelp deg.