Hvordan du best skal organisere din eiendomsportefølje avhenger av størrelsen på den og hvilke planer du har for eiendommene. Jeg skal gi noen eksempler på hvordan man kan tilpasse seg på en best mulig måte. 

Merk: Denne artikkelen holdes ikke lenger oppdatert. 

Hvilken skattesats du må betale av leieinntekter og gevinst ved salg av fast eiendom avhenger av hvilket aktivitetsnivå du har på denne virksomheten.

Næringsvirksomhet eller «passiv kapitalforvaltning»

Dersom du eier og leier ut fire eller færre boenheter, eller et næringsareal på 500 kvadratmeter eller mindre, vil skattekontoret i alminnelighet se på dette som passiv kapitalforvaltning. Da vil inntekt skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent. Har du få eiendommer hvor du ikke har annen aktivitet enn utleie, kan det derfor være hensiktsmessig å eie eiendommene personlig.

Gevinst ved salg etter slik passiv kapitalforvaltning beskattes til samme sats, 22 prosent.

Saken kan stille seg annerledes hvis du driver høy utleieaktivitet på færre enheter. For eksempel kan en hyppig utleie av to Airbnb-leiligheter likevel innebære «næring» som igjen betyr at du blir skattlagt som næringsdrivende, hvilket i praksis gir en skatteprosent på opptil 50,6 prosent.

Din ektefelle eller samboer kan også eie og leie ut fire boenheter eller inntil 500 kvm næringsareal. Skattemessig vurderes dere uavhengig av hverandre i forhold til denne regelen.

Leier du ut næringseiendom? Last ned guide for utleie av næringseiendom.

Fordele eiendommene

Arveavgiften har falt bort. Det innebærer at du kan spre eiendommene på dine arvinger for å unngå å beskattes som næringsdrivende, samtidig som du slipper arveavgift ved overføring av fast eiendom til barn.

Dersom du allerede driver næring og ønsker å spre eiendommene for å komme under terskelverdiene, kan det påløpe skatt ved uttak av eiendommer fra næringen. Dette skjer i tilfeller der eiendommens kostpris helt eller delvis er kommet til fradrag ved fastsetting av skatt.

Større portefølje

Overstiger din portefølje terskelverdiene over, vil du i alminnelighet anses som næringsdrivende. Da vil leieinntekter og gevinst ved skatt skattlegges som næringsinntekt, det vil si opptil 50,6 prosent.

Det samme gjelder der du utvikler eller bygger ut en eller flere eiendommer på en slik måte at det kan sidestilles med virksomhet. Her foretas det en konkret vurdering i forhold til egenskaper som størrelse på prosjektet og grad av profesjonalitet.

Hovedvilkårene er at den aktiviteten du driver:

• tar sikte på å ha en viss varighet
• har et visst omfang
• er egnet til å gi overskudd over tid
• drives for skattyterens regning og risiko

Det skal imidlertid sies at terskelen ikke ligger høyt her. Vi har eksempler på at utbygging og utvikling av mindre eiendommer har blitt ansett av skattemyndighetene som næringsvirksomhet, slik at leieinntekter og gevinst ved salg har blitt skattlagt som næringsinntekt.

Skattes man etter denne høyere satsen, vil man i praksis ha tilnærmet samme beskatning uavhengig av om man eier eiendommene privat, som næringsdrivende eller i et aksjeselskap. Her er skattereglene samordnet slik at det skal være tilnærmet nøytralt om man driver som næring i eller utenfor aksjeselskap. I et aksjeselskap beskattes inntekter og gevinst først med 22 prosent på selskapsnivå og deretter 35,2 prosent ved uttak av utbytte fra selskapet - totalt 49,5 prosent.

Den viktigste forskjellen mellom næringsdrivende og aksjeselskap blir da at som næringsdrivende betaler du skatten «løpende», mens aksjonærene i et aksjeselskap selv bestemmer når man tar ut utbytte og dermed betaler den siste skatten på 35,2 prosent.

Finn ut hva vi kan hjelpe deg med på nettsiden: Eiendomstransaksjoner

Fritaksmetoden

Driver man i et omfang som vil anses som virksomhet, er det også noen andre fordeler med å eie eiendom gjennom aksjeselskap som man bør merke seg.

Dersom man har et holdingselskap som igjen eier aksjene i et eiendomsselskap, kan holdingsselskapet selge aksjene i eiendomsselskapet uten at det utløser gevinstbeskatning. Dette takket være den såkalte «fritaksmetoden» hvor gevinst ved salg av aksjer fra et holdingselskap er unntatt fra gevinstbeskatning.

Aksjesalg utløser heller ikke dokumentavgift da eiendommen som sådan ikke bytter eier. Det er aksjene som bytter eier.

Dersom man har planer om utvikling og salg av eiendommer, kan de derfor med fordel rigges klar i en slik holdingstruktur for å tilrettelegge for senere salg av eiendomsselskaper som ikke utløser gevinstbeskatning eller dokumentavgift.

Holdingstruktur

Hvordan kan jeg komme meg over i en holdingstruktur?

Du kan komme deg inn under fritaksmetoden ved å benytte ulike skattefrie transaksjoner: Skattefri omdanning av enkeltpersonforetak kombinert med opprettelse av holdingstruktur, skattefrie fusjoner og fisjoner.

Disse forskjellige transaksjonene kan kombineres på ulike måter slik at man oppnår en hensiktsmessig struktur med tanke på dine videre planer med porteføljen. Ved å bruke disse instrumentene, unngår du at transaksjonene utløser skatt og dokumentavgift.

På denne måten kan man la kapitalen vokse ved å investere den videre i nye prosjekter uten at gevinst ved salg kommer til beskatning. Skatt utløses først når man tar verdier ut av holdingstrukturen og over til sin privatøkonomi. Da må det betales utbytteskatt, som per i dag er 35,2 prosent.

Dette er et område som fort oppleves som komplisert. Da kan det være en idé å benytte juridisk spisskompetanse for å sikre optimale skatteforhold.

Vil du vite mer? Kontakt oss gjerne i dag for en uforpliktende samtale!

 Artikkelen ble først publisert i juni 2017. Sist oppdatert april 2022.