Om en eiendom er blitt enten vedlikeholdt eller påkostet, er avgjørende for spørsmål om merverdiavgift og nivået for beskatning.

Merk: Denne artikkelen holdes ikke lenger oppdatert. 

Den skatte- og avgiftsmessige behandlingen av arbeid utført på eiendom er et evig tilbakevendende tema. Som vanlig er spørsmålet om eiendommen er blitt vedlikeholdt eller påkostet. Både for skatt og merverdiavgift er svaret på dette spørsmålet avgjørende for riktig behandling.

• Skatterettslig er kostnader til vedlikehold direkte fradragsførbare, mens alle andre kostnader må aktiveres.
• Avgiftsrettslig må man avgjøre om arbeidene utgjør en kapitalvare som ny-, på- eller ombygging (påkostning). I så fall faller det inn under justeringsreglene. Alternativt vil det være tale om alminnelige driftsutgifter (vedlikehold, reparasjon). Disse fradragsføres direkte.

Driver du med utleie av næringseiendom? Last ned denne guiden for å sikre rett leiekontrakt.

Ikke så enkelt

Ved den avgiftsrettslige vurderingen av om det er snakk om påkostning eller vedlikehold av næringseiendom, ser man ofte på praksisen som er utviklet på skatterettens område.

Det burde være enkelt å skille mellom begrepene vedlikehold og påkostning, men den omfattende lignings- og rettspraksis som nå er utviklet vitner om en annen virkelighet. For å toppe det hele kan utførte arbeider være både vedlikehold og påkostning.

Vedlikehold

Skattelovens § 6-11 bruker uttrykket «kostnad til vedlikehold», men loven definerer imidlertid ikke hva som menes med «vedlikehold». Arbeid for å holde eiendommen i samme stand faller inn under dette begrepet. Arbeid som utføres for å bringe eiendommen tilbake til den stand den tidligere var i, hører også inn her. Arbeid som sikrer status quo samt gjenoppretting til fordums glans er altså å anse som vedlikehold.

Vær oppmerksom på at man her opererer med en kontinuitetsvurdering. Det betyr at man skal regne med den stand som eiendommen har vært i - også hos eventuelle tidligere eiere. Det som en tidligere eier ville fått bedømt som vedlikehold vil også ny eier få.

Minstekravet for å kunne trekke fra kostnader til vedlikehold er at det foreligger et vedlikeholdsbehov. Kostnader til utbedringer ut over dette må aktiveres som påkostninger.

Magnus Legal kan hjelpe deg med skatt og avgift for fast eiendom.

Grensen

I en Høyesterettsdom av 2016 vises det til at man ikke kan skille mellom kostnader til et løpende vedlikehold og kostnader til større utbedringer som har vært nødvendige for å ta igjen et akkumulert vedlikeholdsbehov.

Det må likevel gå en grense hvor arbeidene er så omfattende at man i realiteten står overfor en nyanskaffelse. Økonomiske, fysisk-tekniske og funksjonelle forhold er relevante når denne grensen mellom vedlikehold og nyanskaffelse skal trekkes.

I en mellomstilling her står det såkalte «tenkte» vedlikehold. Det kan gis fradrag for kostnader til endringsarbeider som skjer i tilknytning til vedlikehold når endringene er en forutsetning for eller konsekvens av vedlikeholdet.

Fra dommen:

 «Var det nødvendig å reparere eller vedlikeholde den delen av formuesobjektet som påkostningsarbeidet utføres på, har skattyteren krav på fradrag for hva det ville ha kostet å utføre reparasjonen eller vedlikeholdet (tenkt vedlikehold). Dette gjelder både hvor påkostningene består i forbedringer og hvor det gjelder endringsarbeider.»

Påkostninger

Ifølge merverdiavgiftsloven § 9-1 (1) er det kun inngående merverdiavgift for kostnader som defineres som kapitalvare, som vil være gjenstand for justering ved endret bruk. Kapitalvare defineres i merverdiavgiftsloven som:

”…fast eiendom som har vært gjenstand for ny-, på- eller ombygging der inngående merverdiavgift på kostnadene ved dette utgjør minst 100 000 kroner.»

Kostnader som faller inn under kapitalvarebegrepet er altså det vi over har kalt påkostninger.

Endelig fradrag

Utgangspunktet er at alle påkostninger er gjenstand for justering. Kostnader som ikke faller inn under kapitalvarebegrepet, er ikke gjenstand for justering. Dette er da de typiske reparasjons- og vedlikeholdskostnadene. Slike kostnader fradragsføres med endelig virkning, uavhengig av om tilknytningen til avgiftspliktig virksomhet senere endres. 

Det følger av lovforarbeidene at grensen mellom påkostning og vedlikehold i merverdiavgiftsloven § 9-1 (2) bokstav b), skal trekkes etter de samme kriteriene som ved vurderingen av om et tiltak regnes som påkostning eller vedlikehold etter avskrivningsreglene i skatteretten.

Bildet kan være en smule uoversiktlig, og det kan vise seg regningssvarende å benytte juridisk ekspertise til å avklare skatte- og mva-spørsmål før arbeidene tar til.

Artikkel først publisert 31. mai 2017. Gjennomgått og oppdatert 26. mars 2019.