Før du begynner å bygge ut et område bør du sjekke om kommunen har fastsatt rekkefølgekrav i reguleringsplanen for området.

Hva er rekkefølgebestemmelser i reguleringsplaner?

Bestemmelser om tiltak som må utføres før man kan igangsette utbygging av et område eller en tomt kalles rekkefølgebestemmelser. Et eksempel er at nybygg utløser krav om at infrastrukturen må oppgraderes.

Det er ikke uvanlig at kommunen fastsetter en eller flere rekkefølgebestemmelser i en reguleringsplan for et område. Det er derfor viktig å undersøke om og eventuelt hvilke rekkefølgebestemmelser som gjelder, før du utfører tiltak eller påbegynner utbygging av et område.

Her er en oversikt over hvordan rekkefølgebestemmelser utløses og hvordan man unngår at enkle tiltak får uante økonomiske konsekvenser.

Vil du komme i kontakt med en av våre eksperter på dette området? 🏦📝

Plan- og bygningsloven

Hjemmelen til å pålegge rekkefølgebestemmelser finnes i plan- og bygningsloven § 12-7. Der fremgår det at det i reguleringsplanen kan settes krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av «tiltak» etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester er tilstrekkelig etablert.

For eksempel kan kommunen pålegge en utbygger å forbedre fortau eller utvide veien dersom tiltaket vil medføre økt trafikk i området.

Hva utløser rekkefølgebestemmelser?

Det er «tiltak» som utløser rekkefølgebestemmelser. Etter lovens §20-1 omfatter «tiltak»:

• oppføring
• riving
• endring (herunder fasadeendringer)
• bruksendring
• og liknende

Alle endringer på eiendommen, herunder riving av bygg, kan altså utløse rekkefølgebestemmelser.

Les også: Utbyggingsavtaler – ny HR-dom innskrenker kommunens myndighet til å pålegge rekkefølgekrav

Reguleringsplanen kan ha egne bestemmelser

I nye områdeplaner er det ofte fastsatt helt konkret hva som vil utløse rekkefølgekrav. Det betyr at det er reguleringsplanen som bestemmer hva som faktisk utløser rekkefølgekrav, ikke lovens mer generelle bestemmelser. Et eksempel kan være at kun endringer på bygg som er større enn 300 m2 utløser rekkefølgebestemmelsene.

For å slippe uheldige overraskelser er det det derfor viktig å lese reguleringsplanen svært nøye.

Les mer: Slik håndterer du mva ved salg av eiendomsprosjekt

Særlig om riving av bygg

Mange kommuner har ulik praksis for om riving av bygg utløser rekkefølgebestemmelser. Det anbefales derfor å få en uttalelse fra kommunen om riving vil utløse krav til tiltak før rivingen blir påbegynt.

Vi har satt sammen en guide om merverdiavgiftshåndtering i utbyggingsprosjekter for deg som utvikler eiendom. Last ned gratis.

Står kommunen helt fritt til å pålegge hva som helst av rekkefølgekrav?

Det er ikke fritt frem for kommunen å pålegge tiltak i medhold av bestemmelsene om rekkefølgekrav.

Et rekkefølgekrav kan kun pålegges i den grad kravet er «nødvendig». Det betyr at rekkefølgekravet må være nødvendig for å sikre formålet med reguleringer.  For eksempel vil kommunen ha begrenset mulighet til å sette vilkår om oppgradering av infrastruktur som i vesentlig grad overgår det økte behovet som utbyggingen av området vil skape, eller sette vilkår om utbedring av områder som ikke ligger i umiddelbar tilknytning til det aktuelle området.

Det kan heller ikke stilles vilkår som er uforholdsmessig tyngende for tiltakshaver. Dersom kostnaden med å gjennomføre tiltaket er uforholdsmessig stor sammenliknet med den totale utbyggingsprosessen, kan dette være et argument for at kravet som kommunen har stilt overgår det kommunen har myndighet til å kreve.

Les også: Kommunale vann- og avløpsanlegg – hvem har driftsansvaret?

Finn ut hvordan Magnus Legal kan hjelpe deg med utbyggingsavtaler.

Hvem skal betale for rekkefølgekravene?

Dersom de berørte partene, for eksempel alle utbyggerne eller tomteeierne i et område, ikke har avtalt en kostnadsfordeling på forhånd, er det plan- og bygningslovens refusjonsbestemmelser som gjelder. Det kan være en lang og vanskelig prosess å nå igjennom med en kostnadsfordeling etter disse bestemmelsene.

Vi anbefaler derfor at man så langt det er mulig avtaler hvordan kostnadene knyttet til å gjennomføre rekkefølgekrav avklares før man igangsetter utbygging.

Advokatfirmaet Magnus Legal har god erfaring i hvordan du som utbygger skal forholde deg til rekkefølgebestemmelser, hvilke krav du er ansvarlig for og hvordan du kan kreve erstatning av øvrige berørte parter. 

Vil du vite mer? Kontakt oss gjerne i dag for en uforpliktende samtale!

Artikkel først publisert i februar 2018. Sist oppdatert september 2021.