Selger du fast eiendom eller en entreprenørtjeneste.jpg

Omsetning av fast eiendom og omsetning av entreprenørtjenester behandles på forskjellige måter i avgiftsregelverket. Grensen kan være uklar. Det er viktig å ha et bevisst forhold til hva man selger og hvordan det skal avgiftsbehandles. Regningen fra Skatteetaten kan ellers komme uventet.

Salg av fast eiendom er unntatt fra avgiftsplikt

Det betyr at det ikke skal legges merverdiavgift på salgssummen når man selger for eksempel hus og hytter. Omsetning av entreprenørtjenester med oppføring av hus eller hytter, er derimot avgiftspliktig. For en kjøper som har fradragsrett, vil denne merverdiavgiften kunne trekkes fra, mens den blir en endelig kostnad for f.eks. en privat kjøper av et nyoppført hus eller hytte, som ikke skal bruke eiendommen i næringsvirksomhet.

For deg som er entreprenør, last ned hjelpeguide som et verktøy for å avgjøre hvilken NS-kontrakt som passer for din bedrift og ditt oppdrag: Valg av kontrakt i byggeprosjekter

Uklar grense

Grensen mellom salg av entreprenørtjenester og fast eiendom er ikke alltid opplagt. Man omtaler ofte dette som grensen mellom egen regi (oppføring av bygg på egen tomt for senere salg) og fremmed regi (entreprenørtjenester på en annens eiendom).

Hjemmelsovergang ofte avgjørende

Det har etter hvert blitt en stor mengde praksis og uttalelser om spørsmålet.

I Klagenemnda for mva (KL 3223 og 3073) ble det vist til at utgangspunktet for vurderingen av om bygget er oppført for egen eller fremmed regning er avtalen mellom entreprenør og huskjøper. At kjøper kan bestemme fargevalg, gulvbelegg, tapeter eller har begrenset adgang til egeninnsats, vil i seg selv ikke medføre at bygget er oppført for fremmed regning. 

I en bindende forhåndsuttalelse fra Skattedirektoratet(BFU) nr. 85 for 2002, uttales at «i praksis har hjemmelsoverføring vært avgjørende for skillet mellom oppføring i egen regi og oppføring for fremmed regning i relasjon til merverdiavgiftsloven. Det har forekommet at man på grunnlag av kjøpekontrakt har lagt til grunn at det foreligger arbeid for fremmed regning selv om hjemmelsoverføring ennå ikke er foretatt. Men byggearbeider som er utført etter hjemmelsovergang, har konsekvent blitt ansett som utført for fremmed regning.» 

Både og

En entreprenør som selger en tomt på betingelse av at han senere får byggeoppdraget på tomten, vil for eksempel bli ansett for å omsette begge deler: Først gjøres et avgiftsunntatt salg av eiendom og deretter leveres avgiftspliktige byggearbeider, dersom hjemmel til tomten overføres til kjøper før byggearbeidene påbegynnes. En overføring av hjemmelen til eiendommen samtidig som arbeidene utføres, vil normalt også innebære at et prosjekt går over fra å anses som oppføring i egen regi til oppføring i fremmed regi.

Les også: Dagmulkt: Slik unngår du kostbar felle i byggeprosjekter

Konkret vurdering

Grunnen til at det stadig dukker opp nye saker og uttalelser, er naturligvis at det må skje en konkret vurdering av hvert avtaleforhold, og at ingen saker har et helt likt faktum.

Et eksempel

I en sak som ble behandlet i Skatteklagenemnda nylig (publisert 1. november 2017), var det ikke entreprenøren selv som hadde hjemmel til tomten, men en tredjeperson; et annet selskap i konsernet. Dette selskapet hadde hjemmelen under hele byggeprosessen. Skattekontoret mente i korte trekk at når det ikke var kjøper som stod som hjemmelshaver under byggingen, kunne det ikke være en entreprenørtjeneste. Skattekontoret hevdet derfor at kjøper ikke kunne få fradragsrett for avgiftsbeløpet på fakturaen fra entreprenøren, fordi fakturaen var feil. Dette ville bety en regning på nesten kr 1,5 mill. for kjøperen.

Medhold i Skatteklagenemda

Klager stod fast på at det var en avgiftspliktig entreprenørtjeneste og riktig faktura, og fikk medhold i dette i Skatteklagenemnda. Siden tidspunktet for hjemmelsovergangen ikke løste spørsmålet – hjemmelen lå som sagt hos et tredje selskap – måtte man se på andre forhold. Det trakk da i retning av at det var fremmed regiprosjekt /entreprenørtjenester at

  • det var kjøper som hadde tatt initiativet til utbyggingen, noe som ikke er vanlig i egen regi-prosjekt hvor det selges fast eiendom
  • det var kjøper som fullt ut bestemte utforming av det som skulle bygges. Ved salg av fast eiendom oppført i egen regi har kjøper i liten grad påvirkningsmuligheter.
  • begge parter hadde oppfattet avtalen som en entreprise
  • det var brukt standardformular for totalentreprise for kontrakten
  • det var avtalt mange delbetalinger underveis i byggingen

Kjøper fikk medhold i Skatteklagenemnda i at fakturaen fra entreprenør var riktig, og fikk også fradragsrett for hele avgiftsbeløpet. Hvis ikke antar vi at det kunne blitt et etterspill mellom partene om hvem som skulle dekke denne regningen.

Les også: Entrepriseoppdrag: Den farlige standardkontrakten

Vær bevisst på hva som omsettes

I eiendomsutvikling kan det være mange typer konstellasjoner, og det er viktig å ha et bevisst forhold til hva man selger eller kjøper i hvert tilfelle siden avgiftsbehandlingen er så forskjellig. En entreprenør som kun selger avgiftspliktige tjenester, kan for eksempel ha fått hånd om et attraktivt tomteområde og begynner å drive med noe annet – utvikling av fast eiendom i egen regi. Dette utløser en rekke avgiftsmessige problemstillinger.

Som alltid er det smart å ha kontroll på egen dokumentasjon før det skulle komme en kontroll. 

Last ned gratis entreprenørguide: Oversikt over juridiske standarder for bygg- og anleggsbransjen:

Last ned gratis guide Valg av kontrakt i byggeprosjekter

Har du problemstillinger knyttet til entrepriseoppdrag? Les mer på nettsiden om hva vi kan hjelpe deg med: Entreprise - bygg og anlegg