Skattetips ved salg av arvet bolig

Det kan være følelsesmessig tungt å gjøre opp boet etter sine nærmeste, og skatteregler er neppe spesielt langt fremme i pannebrasken. Men det er mulig å få tilbake på skatten i tilfeller hvor du selger en arvet bolig, les mer om hvordan.  

Skattemeldingen for 2022 har frist 30. april 2023. Formålet med denne korte artikkelen er å sette fokus på en noe utilgjengelig skatteregel som vi tror de færreste tenker på når de selger arvet bolig.  

Et eksempel ved arv av bolig

Det klassiske eksempelet er at mor eller far (som gjerne sitter i uskifte) faller fra. Du, gjerne sammen med søsken, arver avdødes bolig, rydder ut og selger deretter boligen på det åpne markedet kort tid etter dødsfallet.  

I slike tilfeller har gjerne avdøde bebodd boligen i flere tiår. Avdødes inngangsverdi vil som hovedregel være svært lav. Vi tenker oss at avdødes inngangsverdi er NOK 1 000 000, mens boligen selges for NOK 5 000 000 et par måneder etter dødsfallet. Hvordan skal gevinstberegningen da finne sted?   

Skattelovens kapittel 9 inneholder særregler om gevinst og tap ved realisasjon, herunder realisasjon av bolig. I skatteloven § 9-7 femte ledd står det at hvis avdøde kunne solgt boligen skattefritt på dødsfallstidspunktet kan arvingene «blåse opp» inngangsverdien til «antatt salgsverdi».  

Avdøde kunne solgt boligen skattefritt så lenge avdøde hadde tilstrekkelig botid og eiertid.  

• Kravet til botid innebærer at avdøde – som hovedregel – må ha bodd i boligen minst ett av de siste to årene. Merk at opphold på institusjon / sykehjem etc. trolig vil bli regnet som en brukshindring som i praksis representerer et unntak fra botidskravet.  
• Kravet til eiertid innebærer at avdøde må ha vært formell eier av boligen i minst et år før dødsfallstidspunktet.  

Når arvingene kan bruke salgsverdi som inngangsverdi, vil de fleste være enig i at man bruker samme beløp som inngangsverdi og utgangsverdi, slik at gevinsten blir NOK 0. Dette kan selvsagt stille seg annerledes hvis det går lang tid mellom dødsfallet og salget.  

Når gevinsten er satt til NOK 0 er det nok mange som er fornøyde og stopper opp i tankerekken. Når man selger sin egen bolig, er jo gevinsten fullt ut skattefri og man får ikke trekke fra kostnader ved salget. Det er fort gjort å tenke at også den arvede bolig selges «skattefritt», men det stemmer ikke.  

Gevinsten er definitivt skattepliktig, selv om gevinsten er (tilnærmet) NOK 0. Ettersom gevinsten er skattepliktig, er det fullstendig legitimt å trekke fra alle kostnader som er knyttet til salget. De klassiske eksempler er meglerhonorar og kostnader til utvask, flyttehjelp etc. I praksis vil man da kunne føre et tap på skattemeldingen sin. Kostnadene vil fort komme på NOK 100 000, og et tap på NOK 100 000 betyr NOK 22 000 tilbake på skatten.  

Skattemeldingen for 2022 har frist 30. april 2023. Ta gjerne kontakt ved behov for skattemeldingsbistand.