Merverdiavgift på infrastruktur.jpg

Hvordan skal du innrette deg for å unngå at merverdiavgift på offentlig infrastruktur blir en kostnad i utbyggingsprosjektet?

I forbindelse med utbyggingsprosjekter, kan eiendomsutviklere bli pålagt å opparbeide og bekoste offentlig infrastruktur, slik som VA-anlegg, vei- og gangsti, lysanlegg o.l. som vilkår for byggetillatelse. 

Det kan være store kostnader forbundet med oppføring av slik infrastruktur. I tillegg betaler utbygger 25 % merverdiavgift på sine byggekostnader, selv om prosjektene overføres vederlagsfritt til det offentlige etter ferdigstillelse. I et byggeprosjekt til 40 millioner kroner, vil merverdiavgift utgjøre 10 millioner kroner. 

I utgangspunktet har verken utbygger eller det offentlige som mottaker adgang til å fradragsføre merverdiavgift på kostnader knyttet til byggetiltakene. Avgiften blir dermed «innlåst» i prosjektet som en endelig kostnad.

Hvordan kan man innrette seg for å unngå at merverdiavgift på offentlig infrastruktur blir en kostnad for utbygger?

 

Metoder

Det er to velkjente metoder som kan avhjelpe manglende fradragsrett hos utbygger: 

  • Anleggsbidragsmetoden
  • Justeringsmetoden

Resultatet ved begge modellene er at merverdiavgiften løftes av byggetiltaket. 

Last ned guide: Den gode starten på utbyggingsprosjekter - Om fradragsrett for merverdiavgift i eiendomsprosjekter

Anleggsbidragsmetoden

Utbygger kan inngå en avtale med kommunen, hvor kommunen påtar seg å være byggherre for oppføringen av offentlig infrastruktur og fradragsføre merverdiavgift, mot at utbygger yter et kontantbidrag som nøytraliserer kostnaden for kommunen. På denne måten unngår utbygger avgiftsbelastningen. 

Anvendelse av denne metoden forutsetter blant annet at:

  • Kommunen er kontraktspart med entreprenørene.
  • Fakturaene fra entreprenørene stiles til kommunen og bokføres i kommunens regnskap
  • Infrastrukturtiltaket er pålagt oppført med hjemmel i enten lov eller forskrift

Utfordringen med denne metoden er at kommuner kan vegre seg for å påta seg et byggherreansvar. Kommunenes risiko kan imidlertid minimaliseres gjennom en utbyggingsavtale. 

Les også: Mva og utbygging av boligfelt – et regelverk for forskjellsbehandling

Justeringsmetoden

For det tilfellet at kommunen ikke ønsker å stå som byggherre for oppføringen av offentlig infrastruktur, kan utbygger benytte justeringsmetoden for å oppnå fradragsrett. 

Dette innebærer at utbyggere som allerede har betalt merverdiavgift ved oppføringen av prosjektet, overfører justeringsretten til kommunen, som krever fradrag for avgiften over en 10-års periode. Utbygger må utarbeide en justeringsoppstilling, som gir opplysninger om byggetiltaket, fradragsrett, justeringsbeløp m.m. 

Utbygger og kommunen må forhandle om fordeling av avgiftsbeløpene som tilbakeføres fra staten, og bli enig om andelen kommunen skal ha for å administrere fradragsføring og utbetaling i justeringsperioden. Dette vil variere fra kommune til kommune. 

Avinor saken

I den pågående Avinor-saken er det reist spørsmål om infrastruktur som overføres til det offentlige er omfattet av justeringsreglene. Saken avventer behandling for Høyesterett, som vil gi en endelig avklaring på denne problemstillingen. Inntil en rettskraftig dom foreligger, praktiseres justeringsrettavtaler mellom utbygger og kommune/fylkeskommune som tidligere. For å utelukke eventuell usikkerhet, kan utbygger be Skatteetaten om en bindende forhåndsuttalelse. 

Vei- og gangsti, lysanlegg, o.l.

En kommune som får overført vei- og gangsti, lysanlegg og annen infrastruktur som ikke skal benyttes i avgiftspliktige virksomhet, kan kreve justering for merverdiavgift etter momskompensasjonsloven. 

Loven angir korte foreldelsesfrister ved krav om kompensasjons for merverdiavgift. I utgangspunktet skal avgiftskravet rapporteres på kompensasjonsoppgaven for inneværende termin. 

Inntil nylig tolket avgiftsmyndighetene reglene slik at krav om justering begynner å løpe i den avgiftstermin infrastrukturen overføres. Dersom kommunen ikke mottok en justeringsoppstilling fra utbygger i tide, tapte man justeringsretten for overtakelsesåret. 

Gode nyheter for utbyggere

Skattedirektoratet har senere endret denne lovforståelsen, og uttalt at reglen må forstås slik at foreldelsesfristen først begynner å løpe når kommunen mottar en justeringsoppstilling fra utbygger. 

Dette er gode nyheter for utbyggere som har overført infrastruktur til det offentlige etter ikrafttredelsen av justeringsreglene (1.1.2008). Dersom kommunen overtar infrastrukturen i år 1, men først mottar justeringsoppstillingen i år 5, vil kommunen fremdeles ha mulighet for å kunne kreve justering for de første 4 årene. Fradragsretten har ikke gått tapt. 

VA-anlegg

Kommune eller kommunalt selskap som får overført VA-anlegg fra utbygger, og som skal benytte infrastrukturen i sin avgiftspliktige virksomhet, kan oppnå fradragsrett etter merverdiavgiftslovens regler. 

Det forutsettes også her at partene inngår en justeringsrettavtale, og at det overleveres en justeringsoppstilling til mottakeren. 

Ettersom skattedirektoratet har fattet beslutning om at krav etter kompensasjonsloven ikke foreldes før justeringsoppstillingen er overlevert til kommunen, kan det reises spørsmål om tilsvarende vil gjelde for justeringskrav etter merverdiavgiftsloven. Spørsmålet er ikke avklart av skattemyndighetene, men det er mye som taler for at direktoratets lovforståelse vil gjelde tilsvarende for begge regelverk. 

Dette åpner for at utbyggere som har overført VA-anlegg etter innføringen av justeringsreglene, fremdeles har mulighet til å fremme krav om tilbakebetaling av merverdiavgift. 

Frivillig registrering ved oppføring av VA-anlegg

Utbyggere som oppfører VA-anlegg i «privat regi», og som ikke driver næringsvirksomhet, kan etter søknad bli frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret. Dette gir rett til løpende fradrag for kostander knyttet til oppføring av slik infrastruktur. 

Det er et vilkår for frivillig registrering at VA-anlegget etter ferdigstillelsen overtas av kommune/avgiftssubjekt som er merverdiavgiftsregistrert for virksomhet i vann- eller avløpssektoren. 

Merverdiavgiftsloven legger opp til en ulik avgiftskostnad ved privat og kommunal utbygging av VA-anlegg. Adgang for frivillig registrering av privat utbygger fungerer derfor som en refusjonsordning som gir en lik avgiftskostnad i begge tilfellene. Ordningen er begrenset til utbyggere som ikke driver næringsvirksomhet. Den gjelder således ikke for profesjonelle utbyggere som stifter egne single purpose-selskaper for bygging av VA-anlegg,

Les også: Slik får du optimal struktur på eiendomsporteføljen 

Planlegg byggeprosessen

Uavhengig av hvilken metode utbyggeren benytter for å få fradrag for byggekostander, oppfordrer vi om å være tidlig ute med planleggingen av byggeprosjektene, og opprette en dialog med det offentlige i forkant byggeprosessen.

For det tilfellet at infrastrukturtiltaket allerede er igangsatt og/eller er overført til det offentlige, oppfordrer vi utbyggeren til å foreta en gjennomgang av sine prosjekter og undersøke om det kan inngås justeringsrettavtaler som gir adgang til tilbakeføring av merverdiavgiftskostnader.

 

Merverdiavgift i eiendomsprosjekter kan være komplisert. Det er viktig å innrette seg på en måte som gjør det mulig å få et optimalt fradrag for inngående merverdiavgift. Vi har satt sammen en guide for deg som utvikler eiendom. Last ned gratis.

Last ned gratis guide MVA-fradrag i utbyggingsprosjekter

Magnus Legal kan hjelpe deg med skatt og avgift for fast eiendom.