Salg av eiendomsprosjekt.jpg

Merverdiavgift kan alene utgjøre 25 % av kostnadene i et eiendomsprosjekt. Unngå å havne i momsfella! Her er forholdene du må være klar over dersom du skal selge et eiendomsprosjekt før det er ferdigstilt.

Det kan være mange grunner til at du ønsker å selge et eiendomsprosjekt før det er ferdigstilt. Kanskje har du fått et knakende godt tilbud, eller helt motsatt; du har fått trøbbel med finansieringen.

Av alle forhold som må hensyntas i en eiendomstransaksjon er merverdiavgift bare ett av dem. Når dette forholdet alene kan utgjøre 25 % av prosjektkostnadene, er det vel verdt å sette seg inn i materien. 

Last ned gratis guide: Den gode starten på utbyggingsprosjekter -  om fradragsrett for merverdiavgift i eiendomsprosjekter.

Merverdiavgiftsreglene og fast eiendom

Det er velkjent at omsetning og utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgift. Det er forhåpentligvis like velkjent at en som leier ut fast eiendom til en mva-registrert leietaker eller kompensasjonsberettiget (f.eks. kommunal) leietaker kan la seg frivillig registrere. Leien skal da tillegges mva, og utleier får fradragsrett for kostnader knyttet til utleievirksomheten. I det videre vil vi omtale dette som oppføringskostnader.

Oppføringskostnader

Oppføringskostnader følger spesielle regler i merverdiavgiftsloven. Utgangspunktet er en latent tilbakebetalingsplikt over 10 år for fradragsførte oppføringskostnader. Utleier har plikt til å justere fradragsføringen hvis den avgiftspliktige bruken endres.

Justeringen vil være en prosentvis endring fra opprinnelig fradragsført beløp som skal reflektere eiendommens bruk i avgiftspliktig virksomhet. Justeringsprosenten kan være alt fra 10 % til 100 %, og justeringsgrunnlaget kan være alt fra 1/10 av det fradragsførte beløp eller hele beløpet. 

Justeringsutløsende hendelser

Endringen som utløser justering kan for eksempel være skifte av leietaker fra avgiftspliktig til unntatt eller statlig virksomhet, konvertering av bygg til boligenheter, fisjon/fusjon eller salg av eiendommen. Dette omtales som justeringsutløsende hendelser og medfører som regel plikt til å betale tilbake tidligere fradragsført mva. 

Mer om mva: Slik får du fradrag for merverdiavgift på infrastruktur

Unntak fra tilbakebetalingsplikten

Ved salg av eiendom er det imidlertid mulig å unngå tilbakeføring ved å overdra justeringsforpliktelsen til kjøper. Med andre ord overfører man utbyggers merverdiavgiftsposisjon. 

Mange utbyggere er klar over dette, men det er noen feller man lett kan havne i: 

  • Justeringsavtalen må inngås senest ved utløpet av den mva-termin overdragelsen skjer.
  • Avtalen må følge de strenge formkravene i merverdiavgiftsforskriften kapitel 9.
  • Merverdiavgiften må være knyttet til en kapitalvare.

Hvorfor kan dette være problematisk ved salg av et prosjekt? 

Salg av eiendomsprosjekt 

Krav om etablert kapitalvare

Innledningsvis nevnte vi at salg av eiendom er unntatt avgiftsplikt, og du får dermed heller ingen fradragsrett for kostnadene. Merverdiavgiftsposisjonen kan imidlertid bare overføres hvis den faller inn under justeringsreglene, og for å gjøre det må det som overføres være en kapitalvare. 

Merverdiavgiftsloven viser til at en kapitalvare er «fast eiendom som har vært gjenstand for ny-, på- eller ombygging (…)». Det åpner for spørsmålet om hvor grensene går for når man kan anse å ha etablert en kapitalvare.

Fysiske arbeider 

Basert på de dommer og forvaltningspraksis som foreligger i dag kreves det at fysiske arbeider er igangsatt. Et skille kan trekkes mellom de typiske prosjekteringsarbeidene (arkitekt, byggeledelse, konsulenter), og det å «stikke spaden i jorden» (arbeider som manifesterer seg i fysiske tiltak på eiendommen). 

Å sette opp grunnmuren vil klart være innenfor. Antagelig vil grunnarbeider med VA også være tilstrekkelig. Riving av eksisterende bygg, ren opparbeiding av tomten (planering, drenering) eller lignende vil kanskje ikke være nok.

Les også:  Nytt forslag: Slutt på mva-avtaler for eiendomsutbyggere i Oslo?

Krav om at leietaker er til stede

Det som gjør det hele mer komplisert, er hvordan skatteetaten tolker kravet om byggets bruk på salgstidspunktet. Utgangspunktet er at en utleier kan starte fradragsføring av oppføringskostnader straks leiekontrakter er inngått for byggets lokaler. 

Imidlertid legger skatteetaten en annen, og mye strengere forståelse, til grunn der kapitalvare er etablert, men før bygget er ferdigstilt. 

Skattedirektoratets fellesskriv av februar 2015 uttaler (om rehabiliteringskostnader, men det samme antas å gjelde for oppføring) at 

«Hvorvidt leietakeren er til stede i lokalene under rehabiliteringen, eller om leietaker midlertidig må flytte ut, er avgjørende for fradragsretten for inngående merverdiavgift på rehabiliteringskostnadene (…) Bygget ble i disse tilfellene rent faktisk aldri tatt i bruk i utleievirksomhet av selskapet.»

Dette fremstår som et kunstig skille som ikke harmonerer med reglene ellers. Retten til fradrag for oppførings- og rehabiliteringskostnader i en situasjon der bygget skifter eier før fullføring vil nå være avhengig av om arealene er i fysisk bruk av leietaker. Og hvordan kan en leietaker benytte arealer som ikke finnes eller ikke er i stand til å benyttes?

Heldigvis åpnes det for at ny eier kan overta den latente justeringsretten over en tiårsperiode. Dette vil da være et moment ved prisforhandlingene, men husk at det er nåverdien av fradraget som benyttes i disse 10 årene. Det skjer ingen oppjustering eller kompensasjon for inflasjon. 

Dette illustrerer hvor fundamentalt forskjellig det avgiftsmessige resultat kan bli. Vi anbefaler at spørsmålet utredes i samarbeid med skatteetaten eller en rådgiver i god tid før avtale inngås.

For deg som utvikler eiendom har vi satt sammen denne guiden om merverdiavgift: 

Last ned gratis guide MVA-fradrag i utbyggingsprosjekter