Merverdiavgift kan alene utgjøre 20 % av kostnadene i et eiendomsprosjekt. Unngå å havne i momsfella! Her er forholdene du må være klar over dersom du skal selge et eiendomsprosjekt før det er ferdigstilt.

Det kan være mange grunner til at du ønsker å selge et eiendomsprosjekt før det er ferdigstilt. Kanskje har du fått et knakende godt tilbud, eller helt motsatt; du har fått trøbbel med finansieringen.

Av alle forhold som må hensyntas i en eiendomstransaksjon er merverdiavgift bare ett av dem. Når dette forholdet alene kan utgjøre 20 % av prosjektkostnadene, er det vel verdt å sette seg inn i materien. 

Last ned gratis guide om merverdiavgift i utbyggingsprosjekter

Merverdiavgiftsreglene og fast eiendom

Det er velkjent at omsetning og utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgift. Det er forhåpentligvis like velkjent at en som leier ut fast eiendom til en mva-registrert leietaker eller kompensasjonsberettiget (f.eks. kommunal) leietaker kan la seg frivillig registrere. Leien skal da tillegges mva, og utleier får fradragsrett for kostnader knyttet til utleievirksomheten. I det videre vil vi omtale dette som oppføringskostnader.

Oppføringskostnader

Oppføringskostnader følger spesielle regler i merverdiavgiftsloven. Utgangspunktet er en latent tilbakebetalingsplikt over 10 år for fradragsførte oppføringskostnader. Utleier har plikt til å justere fradragsføringen hvis den avgiftspliktige bruken endres.

Justeringen vil være en prosentvis endring fra opprinnelig fradragsført beløp som skal reflektere eiendommens bruk i avgiftspliktig virksomhet. Justeringsprosenten kan være alt fra 10 % til 100 %, og justeringsgrunnlaget kan være alt fra 1/10 av det fradragsførte beløp eller hele beløpet. 

Justeringsutløsende hendelser

Endringen som utløser justering kan for eksempel være skifte av leietaker fra avgiftspliktig til unntatt eller statlig virksomhet, konvertering av bygg til boligenheter, fisjon/fusjon eller salg av eiendommen. Dette omtales som justeringsutløsende hendelser og medfører som regel plikt til å betale tilbake tidligere fradragsført mva. 

Mer om mva: Slik får du fradrag for merverdiavgift på infrastruktur

Unntak fra tilbakebetalingsplikten

Ved salg av eiendom er det imidlertid mulig å unngå tilbakeføring ved å overdra justeringsforpliktelsen til kjøper. Med andre ord overfører man utbyggers merverdiavgiftsposisjon. 

Mange utbyggere er klar over dette, men det er noen feller man lett kan havne i: 

• Justeringsavtalen må inngås senest ved utløpet av den mva-termin overdragelsen skjer.
• Avtalen må følge de strenge formkravene i merverdiavgiftsforskriften kapitel 9.
• Merverdiavgiften må være knyttet til en kapitalvare.

Hvorfor kan dette være problematisk ved salg av et prosjekt? 

Salg av eiendomsprosjekt 

Krav om etablert kapitalvare

Innledningsvis nevnte vi at salg av eiendom er unntatt avgiftsplikt, og du får dermed heller ingen fradragsrett for kostnadene. Merverdiavgiftsposisjonen kan imidlertid bare overføres hvis den faller inn under justeringsreglene, og for å gjøre det må det som overføres være en kapitalvare. 

Merverdiavgiftsloven viser til at en kapitalvare er «fast eiendom som har vært gjenstand for ny-, på- eller ombygging (…)». Det åpner for spørsmålet om hvor grensene går for når man kan anse å ha etablert en kapitalvare.

Fysiske arbeider 

Basert på de dommer og forvaltningspraksis som foreligger i dag kreves det at fysiske arbeider er igangsatt. Et skille kan trekkes mellom de typiske prosjekteringsarbeidene (arkitekt, byggeledelse, konsulenter), og det å «stikke spaden i jorden» (arbeider som manifesterer seg i fysiske tiltak på eiendommen). 

Skattedirektoratet har i en veiledende uttalelse av 20.2.2019 forsøkt å presisere nærmere om hva som kreves av fysiske arbeider for å anse en kapitalvare etablert. Skattedirektoratet baserer presisering på hva som kan utledes av Høyesteretts dom 12. desember 2014 (Mandal kommune). 

I uttalelsen legges det til grunn at grensen for når en kapitalvare er etablert ved oppføring av bygg ligger i skjæringspunktet klargjøring/planering av tomt, og grunnarbeider i den betydning at arbeider med selve fundamenteringen av bygget starter. Fra dette utgangspunkt er det unntak der hvor klargjøring/planering og grunnarbeider er så sammenvevd faktisk og kontraktuelt at det ikke er riktig å skille det ene fra det andre. 

Skattedirektoratet viser her til at en kapitalvare normalt ikke anses etablert med flytting av landbruksjord, steinsprenging, fiberduk og planering ved påkjøring av pukk.

Å sette opp grunnmuren vil klart være innenfor. Antagelig vil grunnarbeider med VA også være tilstrekkelig. Riving av eksisterende bygg, ren opparbeiding av tomten (planering, drenering) eller lignende vil kanskje ikke være nok, med mindre tiltakene disse arbeidene er så nært sammenvevd faktisk og kontraktuelt at man må se arbeidene i sammenheng. 

Magnus Legal kan hjelpe deg med skatt og avgift for fast eiendom.

Vil du vite mer? Kontakt oss gjerne i dag for en uforpliktende samtale!

Artikkel opprinnelig publisert 9. november 2017. Sist oppdatert mars 2022.