Tenk merverdiavgift i tidlig fase i eiendomsprosjekter

Merverdiavgiftsregelverket gir muligheter, men representerer også betydelige fallgruver i eiendomsprosjekter. At det lønner seg å planlegge og ta høyde for både skatte- og avgiftsmessige virkninger av utbyggingsprosjekter er opplagt. Planleggingen bør starte så tidlig som mulig.

Når kan du fradragsføre inngående merverdiavgift

Ved utvikling av næringseiendom er det på visse vilkår adgang til å fradragsføre inngående merverdiavgift, i motsetning til når man utvikler boligeiendom. Fradragsretten avhenger av i hvilken grad hele eller deler av eiendommen vil bli benyttet til avgiftspliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet.

I et større utbyggingsprosjekt kan man ha mange ulike elementer av eiendom; næringsseksjoner, boligseksjoner, parkeringsområder, felles uteområder mv. I tillegg kommer de tiltak man blir pålagt gjennom rekkefølgekrav. Dette kan for eksempel være VA-anlegg, veier eller parkanlegg som skal overdras til kommunen etter ferdigstillelse.

Les også: Kommunale vann- og avløpsanlegg – hvem har driftsansvaret?

Spar mva ved å legge prosjekter i egne selskaper

På dette området er skatte- og avgiftsreglene i stor grad samstemte. Det er normalt både skatte- og avgiftsmessig gunstig å strukturere større eiendomsprosjekter i en holdingstruktur. Hvert prosjekt, bygg eller lignende legges da i separate datterselskaper. Det gunstige med dagens skattesystem er at fritaksmetoden for skatt kan benyttes i kombinasjon med en optimal struktur for fradrag for merverdiavgift.

Salg av enkeltdeler av prosjektet

Med et holdingselskap og datterselskaper som eier hver sine deler av prosjektet, er man godt rigget dersom det blir aktuelt med salg av enkeltdeler av prosjektet, for eksempel der det føres opp flere næringsbygg som skal selges etter hvert som de ferdigstilles. Aksjer i et eiendomsselskap kan selges på et hvilket som helst tidspunkt i en bygge- eller driftsperiode uten at rett til fradrag, herunder tilbakegående avgiftsoppgjør, går tapt, og uten at det utløses justeringsplikt som nødvendiggjør justeringsavtaler.

Dersom man ikke tar hensyn til merverdiavgiftsspørsmål tilstrekkelig tidlig i en slik planlegging, risikerer man å miste fradrag for merverdiavgift. Slike spørsmål er også gjengangere i due diligence-prosesser.

Les også: Slik håndterer du mva ved salg av eiendomsprosjekt

Prosjekteringskostnader

Et eksempel på at man kan miste merverdiavgiftsfradrag, er at man ikke har ønsket selskapsstruktur på plass før planleggingskostnader pådras; såkalt myk infrastruktur. Man pådrar seg betydelige prosjekteringskostnader, og kanskje også rivningskostnader, og deretter overfører man prosjektet til det selskapet der man ønsker at det skal ligge.

Dette fører til at man ikke får med seg den latente fradragsretten over i nytt selskap. I en kjent avgiftsdom (Mandal Kulturhus-dommen) ble det slått fast at byggeprosjekter som overdras før man har satt spaden i jorden og har et fysisk byggetiltak, ikke kan være gjenstand for såkalt justering. Merverdiavgiftskostnaden blir således «innlåst» i opprinnelig subjekt, som en endelig kostnad.

Når byggetiltaket fysisk er påbegynt, er det imidlertid mulig å benytte seg av de såkalte justeringsreglene, hvor mva-fradraget kan overføres til for eksempel et datterselskap som skal være single purpose-selskap for det enkelte bygget.

Les også: Får man fradrag for mva på kostnader til miljøsanering av eiendom?

Legg kostnader i riktig selskap

Så snart prosjektene er lagt i riktig selskap, bør man så langt det er mulig sørge for at prosjekteringskostnader, herunder kostnader til arkitekt, mulighetsstudier mv., faktureres direkte til de enkelte selskapene. Når selve byggetiltaket er i gang, er det tilsvarende viktig å legge oppføringskostnader til riktig selskap.

Råd: Unngå å foreta transaksjoner i tiden mellom planleggingskostnader pådras og før spaden går i jorden.

Les også: Slik får du fradrag for merverdiavgift på infrastruktur

Spesielt om overdragelse av utleieeiendom – planlegging av byggearbeider

Det har i flere år vært praktisert fra Skatteetaten at overdragelse av utleieeiendom hvor det skjer byggearbeider, fører til at merverdiavgift må tilbakebetales, i de tilfellene hvor det ikke var leietakere i bygget. Det har vært usikkerhet og stor uenighet om hva det betyr at det er leietakere «til stede» i bygget når byggearbeider utføres.

Dette er i alle tilfeller ikke lenger problematisk, etter en avklaring fra Finansdepartementet i september 2018. I uttalelsen trakk departementet tilbake synspunktet som Skattedirektoratet hadde fremsatt.

Dette betyr i korte trekk at restrukturering, som f.eks. utfisjonering av deler av et bygg, underveis i oppføringsfasen av et utleiebygg, kan skje uten avgiftsmessige konsekvenser i videre utstrekning enn tidligere. Merk i alle tilfeller at det er justeringsreglene som gjør at man ikke har en tilbakeføringsplikt, slik at man må følge de formelle regler som merverdiavgiftsloven setter for justeringsavtaler.

 

Det er viktig å innrette seg på en måte som gjør det mulig å få et optimalt fradrag for inngående merverdiavgift. Vårt klare råd er at du allerede i starten av prosjektet tar hensyn til skatte- og avgiftsmessige konsekvenser. Her kan du laste ned guide om merverdiavgift i utbyggingsprosjekter.

Last ned gratis guide MVA-fradrag i utbyggingsprosjekter