Utbyggingsavtale med opsjonselement er ein god modell for utbygging av større områder utan for stor økonomisk eksponering. Dersom utbygger har låg økonomisk risiko er han vidare i stand til å gje grunneigar større vederlag for grunneigedommen. Kva er suksessmomenta i avtalen?

Finansiering

Store prosjekt krev normalt høg eigenkapital og god likviditet for utbyggar. Dersom utbygginga skjer i sentrale strok og i gode tider med liten risiko for manglande sal av tomter, kan kjøp av utbyggingsområdet upfront likevel la seg gjennomføra med lånefinansiering. Dersom utbygginga skjer i eit meir grisgrendt strok, eller i ein usikker marknad er utfordringa med finansieringa større.

Delt risiko

Eit opsjonsalternativ kan då vere eit godt utgangspunkt for at prosjektet likevel lar seg realisera, og gjerne med eit godt økonomisk utbyte for grunneigar. Dette krev imidlertid at både grunneigar og utbyggar tek risiko, og at det økonomiske oppgjeret utstår til kunden har betalt.

Kom i direkte kontakt med en av våre eksperter. 🏗️👦

Sentralt i modellen er:

• • At utbyggar får rett (opsjon) til forretningsmessig utnytting av utbyggingsområdet. Opsjonen kan utelukkande gjerast gjeldande på utbyggar sine premissar. Manglande regulering, tyngande rekkefølgekrav eller ein marknad i nedgang vil medføra at utbyggar ikkje realiserer avtalen.
  • For grunneigar vil det sentrale i opsjonselementet vere at avtalen har ei avgrensa tidsline, gjerne på maks 2-3 år. Utover dette er det kun misleghaldsreglane som er gjeldande for grunneigar sin exit-moglegheit i kontraktsperioden.
  • Ettersom utbyggar skal lånefinansiera utbygging av infrastruktur på grunneigar sin grunneigedom, må utbyggar sin bank ha pant i grunneigedommen, eit såkalla tredjemannspant.
  • Grunneigar må då sørge for krav på rett oppgjer ved konkursbuet eller banken si realisering av pantet.
  • Spørsmålet i den samanheng er kven som skal stille med eigenkapital i prosjektet; Utbyggar med ekstra garantiar/EK, eller grunneigar med verdien av heile eller deler av grunneigedommen.

I vurderinga av utbyggar sin EK-situasjon er det sentralt at denne først gjev grunneigar oppgjer når tomtekjøpar betaler for tomta. Eit redusert EK-krav, kombinert med betre likviditet kan gje høgare utbyte for grunneigar. Dersom grunneigar må stille grunneigedommen som EK i prosjektet får denne imidlertid større risiko. Det er viktig at partane er innforstått med dette risikoelementet og får det regulert i avtalen.

Les også: Kommunale vann- og avløpsanlegg – hvem har driftsansvaret?

Oppsummert

Eit opsjonselement for utbyggar kombinert med eit risikoelement for grunneigar kan gje større økonomisk utbyte for begge partar.

Vil du vite mer? Kontakt oss gjerne i dag for en uforpliktende samtale!

Finn ut mer om hvordan Magnus Legal kan hjelpe deg med utbyggingsavtaler.

Artikkelen ble skrevet i mai 2018, sist oppdatert desember 2019.