Utbyggingsavtaler – ny HR-dom innskrenker kommunens myndighet til å pålegge rekkefølgekrav

En ny høyesterettsdom fastslår at kommunens myndighet til å pålegge rekkefølgekrav innskrenkes, ettersom utbyggingen må skape et reelt behov for tiltaket.

Utbyggingsavtalen et mye brukt instrument

Som vi tidligere har skrevet om er en utbyggingsavtale etter Plan- og bygningsloven (Pbl) et mye brukt instrument ved utarbeiding av reguleringsplaner for gjennomføring av utbyggingsprosjekter.

Utbyggingsavtalen er i utgangspunktet en privat avtale mellom en utbygger og kommunen, men må følge Pbl sine regler om saksbehandling og innhold.

Rekkefølgekrav

Utfordringen i mange utbyggingsprosjekter er at kommunen i stadig større utstrekning pålegger den private part å delta i øvrig infrastruktur i området, altså utover å bygge lovpålagt vei, vann og avløp. Etter loven kan dette reguleres og pålegges i reguleringsplanens vedtekter, som et såkalt rekkefølgekrav. Rekkefølgen av tiltakene bli regulert i Pbl § 12-7 nr. 10, som gir kommunen grunnlag for å pålegge at tiltakene skal komme i en rekkefølge som gjør at en utbygging ikke kommer i gang dersom tiltaket ikke blir gjennomført.

Tiltaket blir normalt nedfelt i en utbyggingsavtale, som igjen blir regulert av Pbl § 17-3, der det blant annet blir stilt krav om at tiltak kun kan pålegges i «nødvendig utstrekning». Spørsmålet er derfor om det pålagte rekkefølgekrav er «nødvendig» for den konkrete utbyggingen.

Les også: Kommunale vann- og avløpsanlegg – hvem har driftsansvaret?

Høyesterettsdommen

I Oslo tingrett ble Selvaag Bolig frikjent for et pålegg om å finansiere bygging av en 360-meter lang del av en offentlig turvei som gikk forbi utbyggingsområdet. Retten la til grunn at tilknytningen mellom utbyggingen og turveien var «svak og perifer», og derfor ikke nødvendig. Lagmannsretten mente imidlertid at det ikke kunne innfortolkes et krav om at det måtte være et konkret behov, og opprettholdt kommunens pålegg.

Høyesterett var imidlertid enig med byretten og kjente rekkefølgekravet ugyldig.

Dommen fastlegger at det må være et «reelt behov som utløses eller forsterkes av den aktuelle utbyggingen», og spenningen blir følgelig om dommen får innvirkning på forhandlingene i fremtidige utbyggingsprosjekter. Det vil uansett ha betydning i en forhandlingsfase å ha for øye dette noe mer presise nødvendighetskriteriet.

Les også: Utbyggingsavtalen – korleis tenke stort med liten risiko?

Ta gjerne kontakt dersom dette er en aktuell problemstilling for ditt utbyggingsprosjekt.

Les mer om hvordan vi kan hjelpe på nettsiden: Utbyggingsavtaler