Fast eiendom er unntatt merverdiavgift, men utleiere av bygg og anlegg kan la seg frivillig registrere i Merverdiavgiftsregisteret. Her får du reglene som gjelder.
Fast eiendom er unntatt merverdiavgift
Omsetning og utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt merverdiavgift, jf. merverdiavgiftsloven § 3-11. Næringsdrivende som omsetter eller leier ut eiendom skal altså ikke beregne utgående merverdiavgift på sitt vederlag. Samtidig vil den næringsdrivende heller ikke ha rett til å kreve fradrag for inngående merverdiavgift på sine anskaffelser og utgifter ved eiendommen, slik som oppføringskostnader, vedlikeholdskostnader, driftskostnader m.m.
Frivillig registrering
For å redusere avgiftsbelastning for den næringsdrivende, kan utleiere av bygg og anlegg la seg frivillig registrere i Merverdiavgiftsregisteret. Da må utleier beregne merverdiavgift på husleien, og får samtidig adgang til å fradragsføre inngående merverdiavgift på kostnader som har tilknytning til utleievirksomheten.
For næringsdrivende som omsetter fast eiendom er det ingen tilsvarende adgang til frivillig registrering.
Last ned gratis guide som kan hjelpe deg å unngå uheldige overraskelser ved utleie av næringslokaler: Guide for utleie av næringseiendom
Kun utvalgte leieforhold som kan frivillig registreres
Ordningen med frivillig registrering gjelder ikke ethvert utleieforhold. I samsvar med merverdiavgiftsloven § 2-3 er det kun utvalgte virksomhetstyper som er gitt en særskilt adgang til frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret. Den klart mest anvendte ordningen gjelder for næringsdrivende og offentlig virksomhet som leier ut bygg eller anlegg til bruk i avgiftspliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet.
Les også om tilleggsytelser: Hva anses som ledd i utleien?
Hvilke krav stilles?
For å falle inn under denne ordningen, stilles det krav om at det er et bygg eller et anlegg som leies ut. Gjelder leieforholdet annen fast eiendom, f.eks. ubearbeidet tomt, vil utleien ikke være omfattet av denne bestemmelsen.
Det stilles også krav om at utleier skal være næringsdrivende eller offentlig virksomhet. Dette betyr at stat, kommune og institusjoner som drives/eies av stat eller kommune på linje som en ordinær næringsdrivende, har adgang til frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret.
Den frivillige registreringen vil videre kun omfatte det areal som til enhver tid er utleid til virksomhet som driver avgiftspliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet.
Forhåndsregistrering i Merverdiavgiftsregisteret er en praktisk og nyttig ordning ved oppføring av bygg for utleie, siden det muliggjør en hurtig fradragsførsel av merverdiavgift. Ved søknad om forhåndsregistrering er det et krav at om at det ikke bare foreligger en leiekontrakt med en avgiftspliktig leietaker, men at det også er rimelig avklart at leietaker faktisk skal bruke lokalene i sin avgiftspliktige virksomhet. En form for «leiegaranti» er således ikke tilstrekkelig for å få gjennomført en forhåndsregistrering.
Les også: Når leietakeren går konkurs
Fremgangsmåter for frivillig registrering
For næringsdrivende som ikke tidligere er registrert i Merverdiavgiftsregisteret, og som ønsker å la seg frivillig registre for utleie av bygg eller anlegg, må det sendes en ordinær søknad til skattekontoret for å bli registrert.
Næringsdrivende som allerede er registrert i Merverdiavgiftsregisteret kan velge om de vil oppnå frivillig registrering gjennom søknad til skattekontoret eller ved såkalt «tilkjennegivelse» av leieforholdet. Sistnevnte er en ordning som ble innført i 2014, hvor virksomheten kan registrere seg uten søknad, under den forutsetning at leieforholdet behandles som avgiftspliktig. I praksis håndteres dette på følgende måte:
- Leievederlaget faktureres med utgående merverdiavgift
- Leieforholdet bokføres som avgiftspliktig omsetning
- Leieforholdet innrapporteres som avgiftspliktig omsetning på MVA-meldingen
Virksomheten må være klar over at disse fremgangsmåtene for frivillig registrering har et ulikt omfang. Ved søknad om frivillig registrering vil i utgangspunktet alt utleieareal som benyttes til avgiftspliktig virksomhet inngå i registreringen. Ved tilkjennegivelse vil den frivillige registeringen kun gjelde det enkelte leieforhold.
Les også: Påkostning eller vedlikehold av næringseiendom - hva får du fradrag for?
Virkningstidspunkt ved frivillig registrering
Tidligere fikk den frivillige registreringen tidligst virkning fra den termin søknaden ble fremsatt. Dette kunne være problematisk hvis leiekontrakten ble inngått i slutten av en avgiftstermin, hvor utleier fikk kort frist på å sende inn søknad om registrering og påkrevd dokumentasjon.
Nå kan utleier derfor velge et virkningstidspunkt som ligger innenfor en periode på seks måneder før søknad om registrering ble sendt til skatteetaten eller utleieforholdet ble tilkjennegitt.
Leier du ut fast eiendom og trenger noen å sparre med? Les mer på nettsiden: Utleie
Fremleie av arealet får konsekvenser for frivillig registrering
Det er ikke uvanlig at leietaker i et bygg fremleier hele eller deler av arealet til en ny en leietaker, uten selv å tre ut av leieforholdet. Det har ingen betydning for den frivillige registreringen hvor mange ledd det er mellom utleier og den leietaker som bruker som bruker arealene i avgiftspliktig virksomhet. Det forutsettes imidlertid at det er en ubrutt kjede av frivillige registreringer.
Merk: Dersom det fremleies til en virksomhet som driver ikke-avgiftspliktig virksomhet, kan dette få store avgiftsmessige konsekvenser. Det kan medføre tap av løpende fradragsrett, tilbakeføringsplikt av allerede fradragsført avgift, i tillegg til renter og tilleggsavgift.
Det finnes unntak for disse reglene, hvor hovedleietaker driver såkalt delt virksomhet som både er innenfor og utenfor merverdiavgiftsloven, f.eks. møtesenter, kontorhotell eller et tilsvarende utleiekonsept i hele lokalet. Dette ble endelig avklart i NHO-dommen (2015) og i Skattedirektoratets prinsipputtalelse (2017), som du kan lese nærmere om her: MVA-utfordringer ved utleie av kontorhotell
Utleie av næringseiendom
Det er mye å tenke på når man skal leie ut næringseiendom. Som utleier gjelder det å ha oversikt over hvilke rettigheter og plikter du har. Det kan være forholdsvis store kapitalkostnader knyttet til et bygg eller lokale. Det er derfor viktig at du har gode leieavtaler som sikrer stabil leieinntekt, avgrenset vedlikeholdsansvar og sanksjoner dersom leietaker misligholder avtalen.
Denne artikkelen ble først publisert i februar 2018. Sist oppdatert januar 2022.