For utleiere av næringseiendom er leietakers konkurs kun én av flere risikoer man må være forberedt på. Så hvordan håndterer du merverdiavgiften dersom din leietaker går konkurs?

Merk: Denne artikkelen holdes ikke lenger oppdatert. 

I denne artikkelen vil vi omtale hvordan merverdiavgiften skal håndteres for tilfeller hvor utestående krav på leie gir liten eller ingen dekning i konkursboet. Her får du en innføring i hvilke alminnelige rettigheter og plikter utleier har med hensyn til leieavtalen.

Les også: Når leietakeren går konkurs

Ubetalt husleie

Leietakers konkurs medfører ofte udekkede leiekrav i boet. Kravene kan gjelde husleie påløpt både før konkursen, og husleie for oppsigelsestid dersom konkursboet ikke trer inn i avtalen etter dekningsloven § 7-10.

Merk at leievederlag skal dekkes av boet fra konkursåpning og frem til boet eventuelt velger å ikke beholde leieavtalen. For denne korte perioden er utleier «sikret» leievederlag.

Øvrige krav på leievederlag vil være usikrede krav i boet som i beste fall medfører en prosentvis dekning. Utover dette er leievederlaget tapt.

For utleiere som har beregnet merverdiavgift på leievederlaget er det derfor sentralt å kjenne til tapsføringsreglene i merverdiavgiftsloven.

Unngå uheldige overraskelser ved utleie av næringslokaler. Last ned gratis guide for utleie av næringseiendom.

Beregnet og betalt merverdiavgift kan fradragsføres

Ved beregning av merverdiavgift på leievederlaget er utleier også forpliktet til å betale denne til staten, uavhengig av om betaling faktisk er mottatt.

Denne avgiften er fradragsberettiget på visse forutsetninger ved at beregningsgrunnlaget, det vil si det ubetalte leievederlaget, korrigeres på terminoppgavene. Reglene praktiseres strengt og utleier må derfor sikre at vilkårene er oppfylte før terminoppgavene korrigeres.

For det første må det ubetalte leievederlaget «på grunn av skyldnerens manglende betalingsevne anses endelig konstatert tapt», jf. mval. § 4-7.

I dette ligger at manglende betalingsvilje, enten den begrunnet eller ubegrunnet skyldes innsigelser på beløpets størrelse eller realitet, ikke er tilstrekkelig. Er fordringen tilstrekkelig sikret ved pant, kausjon eller lignende anses den heller ikke tapt.

For det andre kan det endelige tapet bare konstateres dersom vilkårene i merverdiavgiftsforskriften § 4-7-1 er oppfylte. Her kreves det at ett av følgende vilkår er oppfylt:

• tvangsinndriving eller inkasso har vært forgjeves
• fordringen ikke er innfridd etter seks måneder til tross for minst tre purringskrav og alminnelig oppfølging fra kreditors side
• konkursbehandling eller annen avvikling gjør det klart at bomidlene ikke gir eller vil gi dekning
• fordringen anses klart uerholdelig

For utleiere i vårt tilfelle vil det som regel være et spørsmål om man har meldt kravet i boet, uavhengig av hvordan kravet tidligere har blitt forfulgt. For de fleste forretningsforhold er det naturlig å forvente at man har forsøkt å inndrive kravet ved manglende betaling.

Arbeider du med fast eiendom? Finn ut mer om hva vi kan hjelpe deg med her: Fast eiendom

Gjelder utleieforholdet imidlertid mellom nærstående selskaper, skal man likevel være særlig oppmerksom. Det klassiske eksempelet er datterselskapet som gis betalingsutsettelse av utleier (morselskap) i en økonomisk utfordrende situasjon. Går datterselskap konkurs skal det lite til før skatteetaten anser fordringen som ettergitt eller konvertert til lån. Utleiers mulighet for å tapsføre merverdiavgiften er da som hovedregel avskåret, selv om «fordringen» meldes i konkursboet senere.

Les også: Utleie av fast eiendom: Regler for frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret

Vilkårene er oppfylte – hva nå?

Den beregnede merverdiavgiften tilbakeføres under posten fradragsberettiget inngående merverdiavgift på omsetningsoppgaven den termin tilbakeføringen skjer.

Utleier bør sørge for å ha dokumentasjonen i orden før tapsføringen gjøres. I konkurstilfellene kan bostyrers midlertidige innberetning være tilstrekkelig, forutsatt at denne viser ingen dekning. Vær oppmerksom på at innberetningen kan uttrykke usikkerhet om dette. Den endelige innberetningen kan vise seg å gi en prosentvis dekning av leievederlaget. I så fall er kun den del av leievederlaget som ikke dekkes «endelig tapt».

Har utleier allerede før konkursåpningen ansett fordringen som tapt og avskrevet den, og av den grunn ikke meldt kravet i boet, må man påse at kravet er forfulgt på alminnelig måte som nevnt under punkt 2.

I alle tilfeller anbefales det at det vedlegges utfyllende dokumentasjon og begrunnelse ved terminoppgaven hvor tapsføringen gjøres. Skulle skatteetaten likevel komme til at vilkårene for tapsføring ikke er oppfylte, er hovedregelen at tilleggsavgift ikke ilegges. Ved manglende begrunnelse og dokumentasjon ilegges 20% tilleggsavgift på det (feilaktig) fradragsførte beløp.

Leier du ut fast eiendom og trenger noen å sparre med? Les mer på nettsiden: Utleie 

Artikkel først publisert i mai 2018, oppdatert november 2020.