Kan man sette til side eller endre en bindende avtale

Avtaler skal alltid holdes, eller? I noen tilfeller kan en avtale virke så urimelig at den må settes til side eller endres. Dette er et snevert unntak, men noen ganger må det til for å rette opp i en ubalanse.

Utgangspunktet: Avtaler skal holdes

Når en avtale er inngått, er hovedregelen at avtalen skal holdes. En gyldig avtale forutsetter i korte trekk at:

  • Det er gitt et tilbud som er akseptert,
  • De som har inngått avtalen har kompetanse til å binde seg, og
  • At avtalen ikke har blitt til under tvang, svik, utnyttelse o.l., slik at den er ugyldig

Les også: Når er bindende avtale inngått? Nærmere om signeringsforbehold

Dersom avtalen er gyldig, står utgangspunktet om at avtaler skal holdes sterkt. Dette gjelder også i tilfeller der en av partene kommer bedre ut enn den andre, slik det ofte kan være i langvarige kontraktsforhold hvor f. eks valutakurser, tilgang på råvarer og råvarepriser kan endre seg over tid.

I noen tilfeller kan imidlertid avtalen eller avtalevilkårene være så ubalanserte at det som var avtalt må strykes eller justeres.  

Urimelige avtaler kan settes til side eller endres, men terskelen er høy

Avtaleloven § 36 åpner for at en avtale kan settes helt eller delvis til side eller endres dersom det vil «virke urimelig eller stride mot god forretningsskikk» å gjøre den gjeldende. Slik tilsidesettelse eller endring kan betegnes som en «lemping» av avtalen. Bestemmelsen er kjent som «den alminnelige formuerettslige lempingsregelen» fordi den kan brukes på alle formuerettslige avtaler.

Ved vurderingen av om en avtale kan lempes, er det sentrale spørsmålet om avtalen er «urimelig».

Det skal mye til for at en avtale kan karakteriseres som urimelig i lovens forstand. Det er ikke tilstrekkelig at man kan tenke seg rimeligere løsninger – avtalen må være kvalifisert urimelig for at lemping skal være aktuelt. Det er med andre ord en snever unntaksregel fra utgangspunktet om at avtaler skal holdes.

Helhetsvurdering der flere momenter har betydning

Om en avtale kan karakteriseres som urimelig avhenger av det som kalles «en bred og skjønnsmessig vurdering» i det enkelte tilfellet. Flere forhold spiller inn, f. eks:  

  • avtalens innhold
  • partenes stilling
  • forhold ved inngåelsen av avtalen
  • forhold som oppstår senere

Vurderingen av om avtalen er urimelig kan i korte trekk kobles til tre ulike stadier på en tidslinje:

  • Forhold ved avtalens inngåelse
  • Avtalens innhold da den ble inngått
  • Avtalens innhold i lys av endringer som skjer etter inngåelsen

Forhold ved avtalens inngåelse

At avtaleinngåelsen var betryggende, er et argument som taler imot lemping – dette selv i tilfeller der innholdet er ubalansert og en av partene kommer særlig uheldig ut.

Hva som er en betryggende avtaleinngåelse, må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Generelt sier vi at avtaleinngåelsen var betryggende dersom begge parter ble bistått av advokat, flere avtaleutkast ble vurdert og partene hadde en informativ dialog (som kanskje også pågikk over tid). I slike tilfeller har partene hatt alle muligheter til å vurdere avtalens innhold og konsekvenser. Da skal det mer til for å konstatere at avtalen er urimelig.

Les også: Due Diligence ved salg av virksomhet

Styrkeforholdet mellom partene kan også ha betydning. Det stilles strengere krav til en profesjonell utbygger som banker på døren din og vil kjøpe huset ditt, enn om en privatperson gjør det. I avtaler mellom en forbruker og en næringsdrivende, er det som utgangspunkt et skjevt styrkeforhold mellom partene som kan ha betydning for vurderingen. Dette gjelder ikke bare for vurderingen av forhold ved avtalens inngåelse, men også innholdet.

Avtalens innhold da den ble inngått

Ved vurderingen av om avtalen hadde et urimelig innhold da den ble inngått, må innholdet holdes opp mot en hypotetisk rimelig avtale. Du må vurdere om forskjellen mellom disse er stor nok for å karakterisere avtalen som urimelig.

Det er vanskelig å si hvor stort et slikt avvik må være, men i lys av den høye terskelen for å sette til side eller endre på avtaler, må nok avviket være av en viss størrelse. Målestokken (en hypotetisk rimelig avtale) kan for eksempel være fravikelige lovbestemmelser (i f. eks kjøpsloven, forbrukerkjøpsloven, husleieloven mv.), bransjepraksis eller markedspris for tilsvarende varer/ytelser.

Hvis bransjepraksis for salg av VA- og VVS-produkter (mellom næringsdrivende) er å ha en reklamasjonsfrist på 5 år, er det et relativt stort avvik om reklamasjonsfristen settes til f. eks to måneder i en avtale.

Et eventuelt avvik er ikke nødvendigvis tilstrekkelig for lemping, men det er et moment i helhetsvurderingen. Forholdene ved avtalens inngåelse kan f. eks ha vært betryggende, der begge parter er grundig informert om avtalens innhold. Eller, leverandøren i eksempelet over kan ha akseptert å levere produktene til en særlig lav pris. I slike tilfeller kan avtalen ha en saklig begrunnelse som gjør den balansert. Dette er i så fall et tungtveiende argument for at avtalen skal holdes.

Vi kan hjelpe deg, les mer på nettsiden: Kontrakter

Avtalens innhold i lys av endrede forhold

Noen ganger kan forholdene utvikle seg i en retning som partene ikke hadde sett for seg da avtalen ble inngått, f. eks endring i valutakurser, råvarepriser eller boligrenten. Dette kan gjøre at en avtale som i utgangspunktet var balansert, senere blir ubalansert.

I slike tilfeller bærer partene risikoen for egne forutsetninger. Det er alltid en risiko for at en av partene kommer uheldig ut – særlig i lange kontraktsforhold. Det skal derfor mer til for å lempe en avtale som følge av endrede forhold enn å lempe avtaler som var urimelige allerede da de ble inngått.

Hvis ting utvikler seg i en uventet retning, og det blir spesielt byrdefullt for den ene parten at avtalen blir stående som den er, kan det bli aktuelt med en justering. Et fall i pengeverdien kan f. eks gjøre at en langvarig festeavtale blir urimelig fordi den opprinnelige prisen partene ble enige om blir for lav.

At situasjonen endrer seg, f. eks ved at det oppstår en uventet hindring, kan også frita en part fra sine avtaleforpliktelser. Dette kalles «force majeure», og typiske eksempler er krig, naturkatastrofer, streik, o.l.

Les også: Koronautbruddet og force majeure

Avtalen min er helt urimelig – hva gjør jeg?

Dersom du har inngått en avtale som du opplever som urimelig eller uforholdsmessig byrdefull, er den beste løsningen ofte å starte en dialog med avtaleparten for å forsøke å finne løsninger. I langvarige kontraktsforhold mellom forretningsforbindelser, vil minnelige løsninger gjerne være i begge parters interesse, og ikke bare for den som har kommet uheldig ut.

Er det ikke mulig å finne en løsning gjennom dialog og forhandlinger, kan du forsøke å få lempet avtalen ved hjelp av rettsapparatet. Avtaleloven § 36 er imidlertid en snever unntaksbestemmelse som sjeldent kan påberopes alene. I alle tilfelle kan det være hensiktsmessig å få avtalen eller avtalevilkårene vurdert av en juridisk rådgiver.

For hjelp med forhandlinger og kontrakter: Kontakt oss i dag!