Due diligence eiendom.jpg

Skal du kjøpe eiendom i form av aksjer i et eiendomsselskap? Pass på at du gjennomfører en grundig Due Diligence (selskapsgjennomgang). Her får du gode råd til hva du må være oppmerksom på.

Salg av næringseiendom i form av aksjer

Mange næringseiendommer selges i form av aksjer i et single purpose-selskap som eier eiendommen. Dette da det er skatte- og avgiftsmessig gunstig å selge aksjer fremfor å selge den underliggende eiendommen. Kjøper slipper å betale dokumentavgift ved kjøpet, da hjemmelen til eiendommen forblir hos single purpose-selskapet. Er selgeren et aksjeselskap slik at man kommer inn under fritaksmetoden slipper selgeren å betale skatt av gevinsten på aksjene.

Det er således gunstig både for selger og kjøper at overdragelse av eiendom skjer i form av aksjer, men det er likevel et par forhold som kjøper bør være oppmerksom på.

Ved kjøp av aksjer i et selskap overtar kjøperen selskapet «som sådan» med samtlige eiendeler, rettigheter og forpliktelser. Det er derfor viktig at kjøperen foretar en gjennomgang av selskapet for å få en oversikt over hvilke eiendeler, rettigheter og forpliktelser – og da kanskje især det siste – man får med på kjøpet slik at man ikke får noen overraskelser senere. 

Forbehold ved inngivelse av bud

1. Forbehold om selskapsgjennomgang

Ved inngivelse av bud må kjøper ta forbehold om det skal foretas en gjennomgang av selskapet (også kalt Due Diligence – DD) med et tilfredsstillende resultat før endelig kjøpekontrakt signeres.

Ved gjennomgangen får kjøperen oversikt over alle juridiske og finansielle forhold ved selskapet og alle tekniske forhold ved eiendommen som kjøpes. På denne måten får kjøper trygghet rundt kjøpet før det gjennomføres.

Skulle gjennomgangen vise at det foreligger forhold ved selskapet eller eiendommen som gir grunn til bekymring, kan kjøper velge å trekke seg fra avtalen. Alternativt at partene blir enige om en kompensasjon til kjøper for de avdekkede forhold.

Slike forhandlinger foregår før signering av endelig avtale.

Finner du for mange forhold ved eiendommen eller selskapet som bekymrer deg, og som innebærer potensiell risiko og kostnader, kan du trekke budet og vente til du finner en bedre eiendom/ selskap.

Les også: Slik får du optimal struktur på eiendomsporteføljen

2. Forbehold om finansiering

Kjøper bør ta forbehold om at han klarer å få finansiert kjøpet. Kjøperen kjøper her aksjene, og det er kjøpet av disse som skal finansieres. Bankene låner gjerne ikke ut like mye ved bruk av aksjer som pantobjekt.

På visse vilkår tillates likevel at banken ved finansiering av aksjekjøpet tar pant i eiendommen som målselskapet eier. Her ligger imidlertid en begrensning i at et slikt pant ikke kan overstige det beløp som målselskapet kan dele ut i utbytte. Dersom eiendommen har en lav bokført verdi vil dette begrense utbyttemuligheten i selskapet, og derigjennom er også muligheten for å bruke eiendommen som sikkerhet begrenset. I slike tilfeller må kjøper ha større egenkapital eller kunne tilby banken annen sikkerhet.

3. Andre forbehold

Er kjøper et aksjeselskap må et kjøp av en fast eiendom eller et eiendomsselskap forankres i selskapets styre. Ved inngivelse av bud er det derfor viktig å ta forbehold om at styret i kjøperselskapet godkjenner budet. Det er også vanlig i budet å be om konfidensialitet omkring budet.

Teknisk Due Diligence

Dette er en vurdering av bygningens tilstand og mulighet for fremtidig anvendelse. Videre vurderes de investeringer som er gjort i eiendommen og hvilke kostnader til fremtidig vedlikehold som må påregnes. Dersom det foreligger alvorlige tekniske svakheter ved bygget kan dette gi grunnlag for å trekke budet eller for å inngå i forhandlinger om reduksjon av kjøpesum.

Man vil også her se på reguleringsplaner mv som kan ha betydning for fremtidig utnyttelse av eiendommen. På bygg som enda ikke er oppført kan en teknisk Due Diligence innebære gjennomgang av prosjektering og beregninger for å verifisere at disse er reelle. 

Finansiell Due Diligence

Spesielt viktig ved kjøp av eiendomsselskaper er gjennomgang av skatte- og avgiftsposisjoner.

Merk at en næringseiendom vil kunne være regnskapsmessig og skattemessig avskrevet, slik at den av regnskapene fremgår med en lavere verdi enn en takst som er innhentet i forbindelse med salget. For deg som kjøper innebærer det følgende; du betaler for aksjene i tråd med eiendommens virkelige verdi, men selskapets avskrivninger på bygget fortsetter ut ifra de regnskapsmessige/ skattemessige verdiene. Man får ikke avskriving på aksjer.

Et eksempel; Eiendommen ble kjøpt i sin tid for MNOK 12, og er nedskrevet i regnskapet og skattemessig til MNOK 8. Virkelig verdi er MNOK 20. Kjøper av aksjene investerer MNOK 20, men får bare fortsette å avskrive fra utgangspunktet på MNOK 8. Man kan eventuelt bruke dette «tapte avskrivningsgrunnlaget» til å forhandle frem en rabatt for kjøper slik at han får godgjort noe av den skatteeffekten som dette gir.

Det bør også undersøkes om merverdiavgift i selskapet er håndtert korrekt, og om det er muligheter for å optimalisere denne ytterligere, for eksempel ved frivillig registrering eller fellesregistrering. Videre hvordan selskapet er finansiert, og om det finnes bedre løsninger enn de eksisterende.

Juridisk Due Diligence

Kjøper må forsikre seg om at det ikke er heftelser i aksjene. Videre bør kjøper undersøke offentligrettslige krav, reguleringsforhold, hjemmel, heftelser, forurensning og leiekontrakter på eiendommen.

Foreligger det midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen? Brukes eiendommen i tråd med disse godkjenningene? Har naboer inngitt protester ift nybygg/ tilbygg?

Kjøper må forsikre seg om at målselskapet har alle rettigheter til eiendommen, og at de innehar hjemmelen. Det er mange som har benyttet seg av ulike metoder for å unngå å måtte betale dokumentavgift ved overføring av eiendom, og det er ikke uvanlig at hjemmelen til en eiendom av denne grunn ligger hos noen andre, selv om eiendommen er balanseført i målselskapets regnskaper.

Man må gå gjennom leiekontraktene på eiendommen for å få en oversikt over vilkårene; leiesummer, varighet, oppsigelsesfrister mv. Man bør også få tilgang til betalingshistorikken til hver enkelt leietaker så man ikke belager seg på en kontantstrøm som uteblir. Videre bør det innhentes en oversikt over stilte garantier/ depositum i leieforholdene.

Les mer om leiekontrakter: Derfor bør du følge opp leiekontrakten

Er det inngått leverandøravtaler av betydning må disse gjennomgås så man får oversikt over kostnader ved drift av eiendommen. Herunder må man passe på at tilstrekkelig forsikring er tegnet.

 

Leier du ut næringseiendom? Les mer om tilpasningene du bør gjøre i leieavtalen ved utleie til forskjellige typer virksomhet. 

Last ned gratis guide Utleie av næringseiendommer