En av de direkte konsekvensene ved at det gjennomføres en formell overtakelsesforretning etter bustadoppføringslova er at eventuell dagbot slutter å løpe.

Merk: Denne artikkelen holdes ikke lenger oppdatert. 

For entreprenørene er det derfor viktig å sørge for at slik formell overtakelsesforretning faktisk gjennomføres. Alternativt kan forbrukeren senere i prosessen, for eksempel i forbindelse med sluttoppgjøret, komme med krav om dagbot.

Hva er overtakelsesforretning?

Overtakelsesforretning er når entreprenør og forbruker møtes for å gjennomgå det utførte arbeidet i form av en felles befaring. Overtakelsesforretningen markerer et skille mellom når risikoen for arbeidene går over fra entreprenøren til forbrukeren.

Les også: Entreprenøren kan kreve retting av mangler i boligprosjekter

Hva hvis forbrukeren synes det er for tidlig med overtakelsesforretning?

Entreprenøren må ta styring over tidspunktet for overtakelse. Han må beslutte at overtakelsesforretning skal avholdes på et tidspunkt hvor hans arbeider er fullført, jf bustadoppføringslova §15 første ledd.

Det avgjørende blir å avklare hvilke arbeider den aktuelle entreprenøren skal utføre. Ved en leveranse av delentreprise på betong kan overtakelsesforretning for disse arbeidene avholdes når betongen er ferdigstilt. En betongentreprenør trenger ikke å vente med overtakelsesforretning til hele boligen skal overleveres eller til det foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.

Entreprenøren må kalle inn forbrukeren til overtakelsesforretning med befaring med minst sju dager varsel. Dette er eneste måten å få gjennomført overtakelse av arbeidene på før forbrukeren flytter inn.

Hva hvis forbrukeren ikke møter?

Dersom man har inntatt nødvendig informasjon i innkallingen til overtakelsesforretning kan entreprenøren gjennomføre overtakelsesforretningen alene.

Kan forbrukeren nekte å overta?

Forbrukeren kan bare nekte å overta leveransen dersom det «ligg føre mangel som gjev rimelig grunn til nektinga». Retten til å nekte overtakelse er altså knyttet opp til mangelsvurderingen i bustadoppføringslova § 25, som igjen henviser til avtalen mellom partene.

Dersom entreprenøren bare skal levere tømrerarbeidene på boligen, og forbrukeren har inngått avtale med rørlegger og elektriker direkte, så kan ikke forbrukeren nekte overtakelse av boligen selv om det ikke er koblet til vann og strøm og det ikke foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.

Forbrukeren vil ved slike delentrepriser selv hefte for sideentreprenørers ytelser overfor tømrerentreprenøren. Dette gjelder selv om tømrerentreprenøren også har påtatt seg rollen som ansvarlig søker, og skal innhente samsvarserklæringer fra rørlegger og elektriker med tanke på søknad om midlertidig brukstillatelse.

Hvorvidt en forbruker kan nekte å overta skal skje på bakgrunn av en helhetlig rimelighetsbetraktning. Gjenstår det «småflikk» på tømrerleveransen som noe listverk eller innsetting av en dør eller to, så kan forbrukeren neppe nekte overtakelse. Gjenstår imidlertid legging av gulv på sentrale rom, eller innsetting av vinduer, kan forbrukeren antakelig nekte overtakelse.

Les også: Selger du fast eiendom eller en entreprenørtjeneste?

Fra domstolene

I 2019 behandlet Frostating lagmannsrett (LF-2019-50434) en tvist hvor forbrukeren nektet overtakelse av en delentreprise (tømrerarbeidene) på grunn av manglende midlertidig brukstillatelse.

Årsaken til at midlertidig brukstillatelse ikke forelå var blant annet at vann ikke var koblet til boligen, slik at rørlegger ikke hadde avgitt sin samsvarserklæring. Rørleggeren var engasjert av forbrukeren direkte, så han heftet selv for deres manglende ferdigstillelse. Det gjensto noe mindre arbeider og mangler fra tømreren, men lagmannsretten mente at disse ikke var av en slik art at de ga forbrukeren grunnlag for å nekte overtakelse, verken isolert eller samlet.

Forbrukeren fikk altså ikke medhold i sitt krav om dagbot, og måtte betale entreprenørens sakskostnader for lagmannsretten.

Før protokoll!

Under overtakelsesforretningen føres det en protokoll som angir hvem som var til stede, og hvor eventuelle påberopte mangler eller gjenstående arbeider listes opp. Protokollen kan med fordel angi frister for eventuelle utbedringer, samt oppgi eventuelle beløp forbrukeren holder tilbake inntil retting er utført.

Protokollen skal signeres av de som er til stede, og er en viktig dokumentasjon for status på arbeidene ved overtakelsen.

Har du andre spørsmål knyttet til entrepriseoppdrag? Les mer på nettsiden om hva vi kan hjelpe deg med: Entreprise - bygg og anlegg