Reklamasjon og mangler i byggeprosjekt.jpg

I et byggeprosjekt kan det oppstå feil og mangler. Noen mangler kan være enkle å rette opp i, mens andre mangler kan være tidkrevende og kostbare. Om du som entreprenør er ansvarlig for mangelen avhenger blant annet av reklamasjonsreglene. Reklamerer forbruker for sent kan du avvise kravet i sin helhet.

Hva er reklamasjon?

Reklamasjon er en melding fra forbruker om feil eller mangler. Forbrukeren gjør entreprenøren oppmerksom på at en ikke har fått levert det som er avtalt. Det gir forbrukeren en mulighet til å kreve utbedring, omlevering, prisavslag eller heving dersom det foreligger en mangel.

Det er en forutsetning at reklamasjonen har skjedd i tide for å gjøre mangelen gjeldene.

I praksis vil dette si at selv om forbrukeren har et godt og grunngitt krav, kan dette gå tapt dersom det er satt frem for sent.

Hvilken lov gjelder?

Byggeprosjekter og eiendomssalg reguleres av ulike lover.

  • Bustadoppføringsloven gjelder avtaler mellom en yrkesutøver og en forbruker om oppføring av bolig.
  • Avhendingsloven gjelder salg av fast eiendom der eiendommen er ferdig oppført.
  • Håndverkertjenesteloven gjelder avtaler om bestemte tjenester mellom næringsdrivende og forbruker.

Fellestrekket med de tre lovene er at de er ufravikelige i forbrukerforhold. Det vil si at i en avtale der en forbruker er part, kan en ikke stille forbrukeren dårligere enn lovens minstekrav.

Last ned gratis entreprenørguide: Valg av kontrakt i byggeprosjekter

Hovedregelen: «innen rimelig tid»

Etter nevnte lover må forbrukeren melde fra "innen rimelig tid" etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget feilen eller mangelen. Denne fristen blir gjerne kalt den relative reklamasjonsfrist. Reklamasjonsfristen kan starte å løpe selv om forbruker ikke har full oversikt over feilen eller skaden.

Rettspraksis har tidligere tolket "innen rimelig tid" til å være mellom 2 og 3 måneder, men både kortere og noe lengre frist kan tenkes. Fristen er relativ og må gjøres etter en konkret vurdering. For synlige mangler er det naturlig at forbrukeren har en kortere frist på seg til å reklamere, særlig der det er viktig med rask bevissikring og skadebegrensning.  

Siste frist etter loven - fem år

Reklamasjon kan likevel ikke skje senere enn fem år etter at byggeprosjektet er ferdig eller eiendommen er overlevert. Denne reklamasjonen blir ofte kalt den absolutte reklamasjonsfrist. De to fristene må ses i sammenheng og begge må overholdes.

Les også: Entrepriseoppdrag: Den farlige standardkontrakten

Slik kan du avvise kravet

Ved for sen reklamasjon, kan du avvise kravet. Du slipper da å forholde deg til om det faktisk foreligger en mangel eller ikke.

Det er viktig å gi beskjed med en gang dersom du mistenker at kravet er fremsatt for sent.

I mange tilfeller ønsker entreprenøren å undersøke forholdet nærmere før en går inn i en diskusjon med forbrukeren. Vi finner flere eksempler i rettspraksis på at om entreprenøren går inn og drøfter om det foreligger en mangel, kan selve diskusjonen føre til at entreprenøren underforstått har akseptert reklamasjonen. Kravet kan følgelig ikke avvises, selv om forbruker har reklamert for sent. Det kan eksempelvis være ved at en gir forbruker beskjed om at det «skal ryddes opp» eller at forholdene skal undersøkes nærmere, eller lignende serviceinnstilte uttalelser.   

Du kan likevel ha reklamasjonsinnsigelsen i behold dersom du tar klart forbehold om at man kan diskutere mangelen under forutsetning av at det er reklamert tidsnok. Ved forbeholdet gir du beskjed om at du vil bruke din rett til å avvise et for sent fremsatt krav dersom det er mulig.

Et slikt forbehold kan formuleres slik: Det tas forbehold om å avvise kravet dersom det ikke er reklamert rettidig.

Dette er en enkel måte å sikre seg at en kan avvise kravet senere dersom en ikke klarer å løse saken med forbruker uten hjelp av juridisk bistand. 

Foreldelse

Dersom forbruker har reklamert, men partene ikke kommer til enighet må forbrukeren også overholde foreldelseslovens regler. Hovedregelen er at krav foreldes etter 3 år. Foreldelsesreglene gjelder altså parallelt med reklamasjonsreglene. 


Hvilken NS-kontrakt passer for din virksomhet og det aktuelle oppdraget? Last ned vår hurtigguide. Den inneholder også informasjon om forskjellen på forbrukerkjøpsloven og bustadoppføringsloven.

 Last ned gratis guide Valg av kontrakt i byggeprosjekter

Først publisert 21.august 2017 - Oppdatert 31.mai 2019