Avtale mellom entreprenør (utbygger) og forbruker om oppføring av ny bolig reguleres av bustadoppføringslova. Et spørsmål som ofte oppstår i praksis, er når utbygger kan avvise et mangelskrav som følge av for sen reklamasjon eller foreldelse.

Merk: Denne artikkelen holdes ikke lenger oppdatert. 

Reklamasjon og foreldelse: to uavhengige sett med varslingsregler

Reglene om reklamasjon og foreldelse er to separate sett med varslingsregler som løper uavhengig av hverandre. Et mangelskrav kan derfor være tapt som følge av for sen reklamasjon, selv om det enda ikke er foreldet.

På samme måte kan et krav være foreldet selv om forbrukeren har reklamert i tide. Utbygger må derfor foreta en konkret vurdering av både reklamasjons- og foreldelsesreglene i situasjoner der det kan være aktuelt å avvise mangelskravet.

Hva er reklamasjon?

En reklamasjon er et varsel fra forbruker til utbygger, hvor forbrukeren påberoper seg et kontraktsbrudd og kort angir hva slags mangel det dreier seg om, for eksempel at det er lekkasje på kjøkkenet eller knirk i parketten. En melding som kun gir uttrykk for generell misnøye, vil ikke være tilstrekkelig.

Bustadoppføringslova oppstiller ingen formkrav til reklamasjonen. Forbrukeren kan derfor benytte alle kommunikasjonsformer, inkludert muntlige beskjeder. Adressat for reklamasjonen er utbygger. Skulle reklamasjonen av uforutsette grunner bli borte eller komme frem forsinket kan forbrukeren likevel gjøre gjeldende at den er fremsatt i tide. Utbygger sitter med andre ord med forsendelsesrisikoen.

Hvilken lov gjelder?

Byggeprosjekter og eiendomssalg reguleres av ulike lover.

• Bustadoppføringsloven gjelder avtaler mellom en yrkesutøver og en forbruker om oppføring av bolig.
• Avhendingsloven gjelder salg av fast eiendom der eiendommen er ferdig oppført.
• Håndverkertjenesteloven gjelder avtaler om bestemte tjenester mellom næringsdrivende og forbruker.

Fellestrekket med de tre lovene er at de er ufravikelige i forbrukerforhold. Det vil si at i en avtale der en forbruker er part, kan en ikke stille forbrukeren dårligere enn lovens minstekrav.

Last ned gratis entreprenørguide: Valg av kontrakt i byggeprosjekter

Hovedregelen: «innen rimelig tid»

Etter overnevnte lover vil forbrukeren miste retten til å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til utbygger innen rimelig tid etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Dette omtales som den relative reklamasjonsfristen.

I praksis vil det si at selv om forbrukeren har et godt og grunngitt krav, kan dette gå tapt dersom det er reklamert for sent.

Fristen begynner å løpe når forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Forbrukeren må deretter varsle utbygger «innen rimelig tid». Hva som er rimelig, må vurderes i den enkelte sak. For synbare mangler som viser seg på overtakelsesforretningen må forbrukeren varsle om snarest mulig og senest innen få dager. Dette gjelder også for eventuelle senere befaringer, som for eksempel ved ettårs-befaringer som partene måtte ha avtalt. For skjulte mangler vil reklamasjonsfristen trolig være noe lengre.

Siste frist etter loven - fem år

Reklamasjon kan likevel ikke skje senere enn fem år etter at byggeprosjektet er ferdig eller eiendommen er overlevert. Dette omtales som den absolutte reklamasjonsfristen. Femårsfristen starter fra ferdigstillelse eller overtakelse, og løper uavhengig av om forbrukeren er å bebreide. Reklamerer forbrukeren på en mangel etter femårsfristens utløpt, vil kravet være tapt som følge av for sen reklamasjon.

For at det skal være reklamert i tide, må både den relative og absolutte reklamasjonsfristen overholdes. Det betyr at dersom forbrukeren ikke reklamerer innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget, kan ikke forbrukeren påberope at det er reklamert innen femårsfristen. På samme måte vil et mangelskrav være tapt selv om forbrukeren reklamerer innen rimelig tid, dersom reklamasjonen først skjer etter utløpet av femårsfristen.

Les også: Entrepriseoppdrag: Den farlige standardkontrakten

Foreldelse

Reglene om foreldelse gjelder uavhengig av reklamasjonsreglene. Det betyr at et krav kan være foreldet selv om forbrukeren har overholdt reklamasjonsreglene.

Et mangelskrav faller inn under den alminnelige foreldelsesfristen på tre år, jf. foreldelsesloven § 2. I likhet med den absolutte reklamasjonsfristen, er dette en frist som starter å løpe uavhengig av forbrukerens kunnskap om mangelen. Fristen løper fra overtakelsen av kontraktsarbeidet. Hvorvidt mangelen på dette tidspunktet er synlig eller ei, er irrelevant. Dette betyr at utbygger kan avvise mangelskrav som fremsettes tre år etter overtakelsen.

Les også: Unngå dagbot. Sørg for at det avholdes formell overtakelsesforretning!

Ett års tilleggsfrist

For skjulte mangler har forbrukeren krav på ett års tilleggsfrist regnet fra det tidspunkt forbrukeren fikk eller burde få kunnskap om mangelen, jf. foreldelsesloven § 10. Dette betyr at mangelskrav som oppdages to år og elleve måneder etter overtakelsen, og ikke burde blitt oppdaget tidligere, tidligst vil foreldes tre år og elleve måneder etter overtakelsen.

Foreldelsesfristen kan avbrytes på to ulike måter. Enten ved at forbrukeren tar rettslige skritt i form av forliksklage eller stevning, eller ved at utbyggeren erkjenner mangelskravet.

En erkjennelse baserer seg på en tolkning av utbyggerens egen atferd, enten i form av hans uttalelser eller gjennom sine handlinger. Dersom utbyggeren har uttalt seg om mangelskravet, vil en eventuell erkjennelse bero på en konkret vurdering av uttalelsen og situasjonen den ble gitt i. Har utbyggeren foretatt en handling, vil erkjennelse kunne foreligge dersom utbyggeren eksempelvis har foretatt utbedring av mangelen. For å unngå at uttalelser eller handlinger skal anses som en erkjennelse må utbyggeren gjøre det klart for forbrukeren at utbedringen ikke innebærer en erkjennelse av ansvar, men gjøres av andre årsaker.

Dersom et mangelskrav er foreldet mister forbrukeren sin rett til oppfyllelse, jf. foreldelsesloven § 24.

Les også: Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest i byggeprosjekter

Slik kan du avvise kravet

I tilfeller hvor mangelskravet er fremsatt for sent eller foreldet, kan du som utbygger avvise kravet. Du slipper da å forholde deg til om det faktisk foreligger en mangel eller ikke.

Det er viktig å gi beskjed med en gang dersom du mistenker at kravet er fremsatt for sent eller er foreldet.

I mange tilfeller ønsker utbygger å undersøke forholdet nærmere før en går inn i en diskusjon med forbrukeren. Vi finner flere eksempler i rettspraksis på at om utbygger går inn og drøfter om det foreligger en mangel, kan selve diskusjonen føre til at utbygger underforstått har akseptert reklamasjonen.

Kravet kan følgelig ikke avvises, selv om forbruker har reklamert for sent. Det kan eksempelvis være ved at en gir forbruker beskjed om at det «skal ryddes opp» eller at forholdene skal undersøkes nærmere, eller lignende serviceinnstilte uttalelser.

Du kan likevel ha reklamasjonsinnsigelsen i behold dersom du tar klart forbehold om at man kan diskutere mangelen under forutsetning av at det er reklamert tidsnok. Ved forbeholdet gir du beskjed om at du vil bruke din rett til å avvise et for sent fremsatt krav dersom det er mulig.
Et slikt forbehold kan formuleres slik:

Det tas forbehold om å avvise kravet dersom det ikke er reklamert rettidig.

Dette er en enkel måte å sikre seg at en kan avvise kravet senere dersom en ikke klarer å løse saken med forbruker uten hjelp av juridisk bistand.

Mistenker du at mangelskravet er bortfalt som følge av for sen reklamasjon eller er foreldet? Er du usikker på hvordan du bør gå frem, eller hvilke fallgruver du må være oppmerksom på ved en avvisning? Vi i advokatfirmaet Magnus Legal foretar en rask vurdering av saken din, og gir deg konkrete råd om du har en sak å gå videre med og eventuelt hvordan du bør gå frem.

Har du problemstillinger knyttet til entrepriseoppdrag? Les mer på nettsiden om hva vi kan hjelpe deg med: Entreprise - bygg og anlegg

Hvilken NS-kontrakt passer for din virksomhet og det aktuelle oppdraget? Last ned vår hurtigguide. Den inneholder også informasjon om forskjellen på forbrukerkjøpsloven og bustadoppføringsloven.

Først publisert 21. august 2017 - Oppdatert april 2021