Hva skjer dersom det ikke foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på et byggeprosjekt? Kan entreprenøren holde tilbake ferdigattest som følge av at forbrukeren ikke betaler? Og kan forbrukeren la vær å betale dersom det ikke foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligprosjektet?
Hva er midlertidig brukstillatelse?
En midlertidig brukstillatelse gir en boligeier rett til å ta i bruk boligen selv om arbeidene ikke er helt ferdige. Et eksempel er at selve boligen er ferdigstilt, men at det fortsatt gjenstår finisharbeider på utvendig panel, finisharbeider rundt vinduer, arbeid på garasje eller utomhusarbeider. Da kan det være praktisk å få utstedt en midlertidig brukstillatelse slik at kunden kan ta boligen i bruk mens arbeidet ferdigstilles.
🗯️❗ Vil du snakke med en ekspert? Vi belaster deg ikke for korte, innledende spørsmål eller avklaringer. Gå til skjema.
Hva er ferdigattest?
En ferdigattest er en bekreftelse på at byggearbeidene er ferdige og at de er utført i samsvar med den offentlige tillatelsen som er gitt av kommunen på prosjektet. Ferdigattesten utstedes på grunnlag av erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker, og bygger på sluttdokumentasjon, som for eksempel samsvarserklæringer fra de ulike leverandørene.
Det er et krav etter plan og bygningsloven at det skal foreligge ferdigattest på alle søknadspliktige tiltak som er avsluttet.
Les også: Unngå dagbot. Sørg for at det avholdes formell overtakelsesforretning! (I denne bloggen finner du også gratis mal for innkalling til overtakelsesforretning.)
Entreprenøren kan holde tilbake dokumentasjon
Dersom forbrukeren ikke betaler i henhold til avtale, og han ikke har en gyldig grunn til å holde tilbake betalingen, foreligger det et betalingsmislighold.
Når forbrukeren er i betalingsmislighold, gir det entreprenøren rett til å stanse sin leveranse. Dette følger av både bustadoppføringsloven og håndverkertjenesteloven. En slik stans kan også innebære stans i arbeidene med å utferdige nødvendig dokumentasjon for at det skal kunne utstedes midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest.
For at entreprenøren skal kunne stanse sin leveranse, må han imidlertid først sende et varsel om at han gjennomfører stans med mindre forbrukeren betaler. Dersom forbrukeren ikke betaler innen rimelig tid, kan entreprenøren stanse sin leveranse.
Entreprenøren bør imidlertid gjøre en grundig vurdering av forbrukerens tilbakehold av kjøpesummen: Dersom det viser seg at forbrukeren hadde rett til å holde tilbake kontraktssummen foreligger ikke et betalingsmislighold fra kjøperen. Stanser entreprenøren sine arbeider i et slikt tilfelle kan han komme i forsinkelses- og erstatningsansvar, herunder bli påført dagmulkt.
Les også: Krav om prisavslag mot entreprenører
Forbrukeren kan holde tilbake betaling ved manglende dokumentasjon
Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest er helt nødvendige for at forbrukeren skal kunne benytte boligen. Det betyr at dersom det ikke foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest ved overtakelsen, kan ikke forbrukeren lovlig benytte boligen. Dette vil være en mangel ved leveransen fra en totalentreprenør. Har den aktuelle entreprenøren bare deler av entreprisen, for eksempel graveentreprisen eller betongentreprisen, kan selvsagt overtakelse av disse arbeidene skje uten at det foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest ved overtakelsen.
Når entreprenøren ikke leverer avtalt ytelse til avtalt tid, kan forbrukeren holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen. Dette følger av både bustadoppføringsloven og håndverkertjenesteloven.
Forbrukeren kan holde tilbake så mye av betalingen at det sikrer forbrukerens krav som følge av mangelen.
Les også: Kan en entreprenør holde tilbake FDV-dokumentasjon i et byggeprosjekt?
Hvem har retten på sin side?
Hvem som «har rett» i en slik sak avhenger av byggesakens forløp. Det må vurderes om forbrukeren har rett til å holde tilbake deler av vederlaget på grunn av forsinkelser eller mangler, eller om et slikt tilbakehold er urettmessig og gir entreprenøren rett til å stanse sin leveranse. Hver av partene har selv risikoen for den vurdering de gjør rundt dette.
I en sak for Borgarting lagmannsrett fra 2017 (LB-2017-53899) hadde entreprenøren sørget for at det forelå midlertidig brukstillatelse ved overtakelsen, men fulgte ikke opp med å ferdigstille arbeidene og avslutte med å søke om ferdigattest. Lagmannsretten ga forbrukeren medhold i tilbakeholdelse av kr 50 000 av kontraktssummen som følge av manglende ferdigattest.
Vi har god kompetanse på stansing og tilbakehold i ytelser i byggeprosjekter. Kontakt oss for en uforpliktende samtale.
Har du andre problemstillinger knyttet til entrepriseoppdrag? Les mer på nettsiden om hva vi kan hjelpe deg med: Entreprise - bygg og anlegg
Artikkel først publisert i oktober 2019, oppdatert mars 2022.
